こんにちは。管理人のサトウです。
このページでは、当サイトの管理人である私（サトウ）がサラリーマンをしながら、片手間で黒字経営を続けている不動産投資法について詳しく解説します。
かなり具体的な内容まで突っ込んで話をしているので、ぜひ参考にしてください。
（たぶん、この方法を知っている人はほとんどいないです。）
実は、不動産投資には超簡単なコツが・・・
いきなりぶっちゃけてしまいますが、不動産投資には超簡単なコツがあるのです。
コツというか、ちょっとした知識があるかないかの違いといってもいいかもしれません。
私の場合には運よくその知識を手にすることが出来たので、特に苦労することもなく優良物件を見つけることが出来ました。
このコツについて順を追って解説していきたいと思います。
不動産投資に失敗する理由
まずは、不動産投資をするうえで、失敗する原因を確認しておきましょう。
それは、下記の３点です。
- 良い物件が見つからない
- 物件を借りる人が見つからない
- ローンの支払いがきつい
良い物件が見つかってしまえば、残りの２つの問題も解決できてしまうのですが、私が行っている方法を分かりやすく説明するために、あえて３つに分けさせてもらいました。
少しでも不動産投資の知識をお持ちであれば、これら３つの問題点を解決できれば不動産投資で成功するのはお分かりいただけると思います。
とても基本的なことだと思うのですが、とても大切なことですので、まずはこのあたりの話を解説しておきたいと思いまず。
そもそも良い物件とは借り手がいる物件です
そもそもの話になってしまいますが、良い物件とは「利益が出る」物件のことですから、当然、その物件を借りてくれる人が必要です。
個々の物件の良し悪しの判断はあると思いますが、ここではもう少し広い視野で見てみましょう。
物件に対してどのくらいの借り手がいるかを判断するには「入居率」という数字を使います。
ずっと人が借り続けてくれるのであれば、入居率は100％になるのですが、当然、そんな物件はありません。
この入居率を日本全体の平均値で見てみると、
地方の入居率 約82％
東京の入居率 約92％
となっています。
つまり、投資目的で不動産を購入するのであれば、「圧倒的に東京のほうが有利である」ということが分かります。
地方の人でも東京の物件は購入できます
念のため申しあげておきますが、地方に住んでいる方であっても東京の物件を購入できますし、管理も委託するので問題ありません。
ちなみに、私自身も群馬県の山奥に住んでいますが、投資用の物件は東京にあります。
地方に住んでいても、購入前に実際に東京の物件をチェックしに行ったり、契約する不動産会社などに赴く必要はあると思いますが、多くてもせいぜい3回ほどで済みます。
（実は慣れてしまうと一度も東京に行く必要すらありません。）
きちんと利益の出る物件を探すのであれば、東京の物件を探すようにしてください。
なぜ東京にこだわるのか？
先ほどご紹介した入居率の差は、人口の増減が大きく影響しています。
少子高齢化が進む日本の中で、最も人口が増え続けている都市が東京であり、これから一極集中が続くのも東京です。
そのため、ほかの都市に比べて入居率が高くなっているのです。
このまま少子高齢化が進むと東京であっても人口減少が起こると言われていますから、単に都内の物件であればよいというわけではなく、きちんと物件を選ばなければなりません。
しかし、長期間保有して安心安全な物件を探そうと思うと、現状のデータでは東京しか見当たらないのです。
入居率を上げるために必要なこと
基本的に「良い物件＝借り手がいる物件」です。
しかし、最初のほうで不動産投資に失敗する理由を列挙した際には、「良い物件が見つからない」と「物件を借りる人が見つからない」を別に紹介しました。
なぜ分けたかというと、もし良い物件が見つかったとしても、実際に物件を貸し出す段階になると仲介してくれる不動産会社が必要になるからです。
つまり、物件を探す作業と、借り手を探す作業は別のノウハウが必要になるためです。
営業力の高い不動産会社を選ぶ
最近は、アパートやマンションを借りる場合、スーモやホームズといったネットの賃貸情報を活用する人がほとんどです。
ネット検索で物件の目星をつけ、実際に不動産屋に行ってその物件を見せてもらい契約するという流れが一般的でしょう。
そのため、自分の物件に特徴がないと他の物件情報に埋もれてしまいます。
そこで注意して選びたいのが賃貸の仲介をしてくれる不動産会社です。
先ほど、東京の入居率は平均92％と紹介しましたが、営業力のある不動産会社の場合には入居率が97～99％もあるのです。
実際に、私が所有している物件も入居率は99％以上ですし、アパート経営をしている私の友人も、管理する不動産会社を変えたらすぐに空室がなくなったと話していましたから、不動産会社の影響は大きいのです。
自分の物件の管理会社を選ぶ際には、かならず入居率とどんな物件を扱っているのかをチェックしましょう。
物件の良し悪しでローンの金利も変わります
後ほど改めて紹介しますが、私が行っている不動産投資は東京の中古ワンルームマンションを１部屋単位で購入する方法です。
購入の際にちょっとしたコツを使いますが、それ以外はいたって普通の方法です。
中古のワンルームマンションだと相場は1000万円～2000万円ほどなので、当然ローンを組んで購入する必要があります。
このとき、ローンの金利は購入する物件の良し悪しによって違いが出ます。
自分の自宅を購入する場合には、本人の収入（支払い能力）が大きく影響をしますが、投資用物件の場合には、物件自体も査定の対象となるので、良い物件であれば好条件でお金を借りることが出来ます。
物件の購入先によっても金利が変わる
ローンを組む際にもう一つ押さえておきたいのは、物件の購入先によっても金利が変わるという点です。
金融機関は、安全な運用をしたいわけですから、投資用物件を長年扱っている信頼のおける不動産会社から物件を購入した場合には、優遇金利を受けられるケースもあります。
特に、良い物件（優良物件）を多く扱っている不動産会社の場合には比較的に安い金利で借りられるケースがあります。
ローン返済で一番怖いのは、物件が空室になってしまった場合に、物件からの収益がないのにローンの支払いは残るというパターンです。
しかし、不動産会社によっては空室になった場合に家賃の80％程度を保証してくれる空室保証というサービスもありますので、きちんと不動産会社に確認する必要があります。
管理人サトウの投資方法について
ここまで読んでいただければ、なんとなく伝わっていると思うのですが、不動産投資で成功するには、「良い物件を見つけること」と「良い不動産会社を見つけること」が重要です。
私が行っている投資方法は前述のとおり、東京の中古ワンルームマンションの中で優良物件を探して購入する方法です。
特に目新しい方法ではありません。
しかし、物件の探し方がほかの人とちょっと違うのです。
ここからがページ冒頭でお話しした不動産投資の超簡単なコツになります。
管理人サトウの物件選びについて
一般的に良い物件を探す方法は、ネットなどの物件情報をくまなく見て回り、良さそうな物件があれば不動産会社に連絡し、１件ずつ検討していくというのが普通です。
しかし、その方法だと良い物件にはなかなか出会うことが出来ないのです。
というのも、ほとんどの良い物件は一般に情報が出回る前にプロが買い占めてしまうからです。
特に、最近ではお金持ちの中国人をはじめ海外投資家が大量に購入しているので、なかなか良い物件を見つけるのは難しくなっているのです。
つまり、われわれ素人が良い物件を探すのはかなりの幸運と根気が必要ということになります。
では、そんな状況の中で、私がどうやって物件を探しているのかというと簡単です。
良い物件を買い占めてしまったプロから購入しているのです。
優良物件が市場に出るまでの裏事情
プロからうまく購入するには、不動産業界の裏事情を利用する必要がありますので、それを解説します。
もし仮に物件を売りに出そうとした場合、ほとんどが大手の不動産会社を通して売りに出します。
大手の不動産会社は、基本的に物件を販売した際の手数料で稼ぐビジネスなのですが、その手数料は法律で「販売価格の3％+6万円」と決められています。
１０００万円の物件であれば、３６万円となります。
大手の不動産会社は、億単位の物件も多数扱っているので、販売する際の手間を考えると１０００万円程度の物件は薄利多売の物件と認識されています。
そのため、手間をかけずに売りさばかなければならず、一般に売りに出す前に取引のある中小の不動産会社に購入を持ち掛けるのです。
この中小の不動産会社は、プロですから優良物件だけを選んで購入してしまいます。
そして、中小の不動産会社が見向きもしなかった物件が、一般の市場に出回ることになります。
優良物件を押さえている不動産会社
優良物件を押さえる不動産会社は、大手の不動産会社とビジネスモデルが違います。
大手が販売した際の手数料をメインにしているのに対して、これらの会社は手数料よりもそのあとの管理費で継続的にお金を稼いでいます。
自分の顧客に、投資用の優良物件を販売しその手数料を取るだけでなく、そのあと借り手を探したり物件を管理する際に発生する管理費がメインの収益になっているわけです。
つまり、私はこういった不動産会社から優良物件を購入し、そのまま管理も任せてしまっているだけなのです。
管理人サトウの不動産投資法まとめ
誤解をしないでほしいのですが、一般の市場には、大手の不動産会社以外にも、銀行や小さな不動産会社からも物件が出てくるので優良物件が無いというわけではありません。
しかし、数は少ないです。
そして、一般的な不動産投資の自称プロたちもそういった市場で優良物件を探していますから、かなりの激戦になります。
私の場合には、そういった激戦を避けるためにも、東京の中古ワンルームマンションの中でも優良物件を扱っている不動産会社に絞って投資を行っています。
優良な不動産会社を探すために・・・
私が取引しているような不動産会社を見つけて投資をするのが一番簡単な投資法なのですが、実際にどうやって見つければ良いのでしょうか？
ぶっちゃけ、そんな会社の見つけ方は、知りませんし、分かりません。
私の場合は、完全に運が良かっただけです。
私が知っている範囲では、私が実際に使っている会社ともう一社そういった不動産会社を知っていますが、偶然見つけたに過ぎません。
強いて言えば、信頼できる人から紹介をしてもらうという方法があると思いますが、本当に信頼できるのかを見極めるのは難しいです。
ごちゃごちゃ言わずに、この場で私が使っている会社の名前を公開するほうが早いのですが、それがやりにくい理由が２つあります。
一つ目の理由は、こういった優良物件を抱えた不動産会社と言っても、必ずしも物件を購入できるわけではないからです。
ほとんどの場合は、１つの物件に対して複数人が買いたいと申し出るので抽選になります。
（現在は大体2ヵ月くらい抽選に参加していれば1つは物件を買える感じです。）
つまり、大っぴらに社名を公開すると、抽選の倍率が高くなってしまうからです。
そして、もう一つの理由は、私自身がその会社の人と人間関係が出来てしまっているので、変に公開してトラブルを起こしたくないからです。
どうしても知りたいという方は・・・
もし、知りたいという方は、個別にご紹介しますので、下記のページからご連絡を頂ければと思います。
抽選でしか購入できないので、変な売り込みのような電話がかかってきたりもしません。
もちろん、私からしつこくメールが来るということもありません。
ただし、下記の条件を満たす方のみご連絡ください。
1. 年収400万円以上ある方
⇒年収400万程度ないと投資用ローンが組めないので、そもそも投資用の物件を購入できないからです。
2. なるべく前向きに検討する気がある方
⇒物件に納得できない場合は購入する必要はありませんが、良い物件があれば本気で購入を検討する気がある方のみご連絡ください。なお、購入希望者が多い物件しか扱っていない会社なので購入しなくてもしつこくセールスされることは一切ありません。
