今回は、優良物件がなぜ市場に出回っていないのかということと、どうやれば優良物件を探し出すことが出来るのかについて解説していきたいと思います。
不動産投資やマンション投資を始める場合、その成功の鍵は、優良な物件を購入できるかどうかにかかっています。しかし、物件調査を始めてみて痛感するのが、優良な物件を見つけることは難しいという現実です。優良物件なんてほとんどないという現実の壁が立ちはだかるため、この時点で諦めてしまう人も多くいるようです。
しかし、この問題をクリアしない限り、不動産投資で成功するのは難しいため、物件の情報をどうやって仕入れるのかというのは大切なポイントとなってきます。
目次
優良物件とは
まず、優良物件は不動産投資のスタイルや目的によって違ってきます。ざっくり言うと、専業大家を目指すのか副業大家を目指すのか、ということになります。
一般的な不動産投資家のイメージは、アパートやマンションを数棟所有して、不動産投資だけで生計を立てるという感じではないでしょうか。これが専業大家です。
もうひとつの副業大家というのは、本業はサラリーマンや公務員など、お給料をもらいながら、副業として不動産投資を行っている人たちのことを指します。おそらく、こういったスタイルで不動産投資を行っている人のほうが、圧倒的な多数派なのではないかと思います。
これらの大きな違いは、不動産投資だけで食べていこうとしているのか、不動産投資は副収入の道なのか、という点です。
専業大家の優良物件
専業大家は、それだけで生計を立てているため、プロの不動産投資家ということになります。知識もノウハウも投資額も多く、不動産投資に関わることなら何でも知っている、経験しているという人たちです。また、効率のよい投資を行わなければ、収入が大きくなりにくいため、高利回りの物件をいかに探すか、あるいは、作り出すか、ということが優良物件の重要な条件になってきます。
また、物件の効率を上げる、高利回りの物件を探すということは、不動産投資にかける手間ひまが大きくなります。もちろん、投資がうまくいった暁には、自由な時間は作れますが、頭を使う時間は増える傾向にあります。
副業大家の優良物件
副業大家の場合は、本業での稼ぎでご飯を食べることが基本で、不動産投資は将来の年金や老後の生活資金としての準備という色合いが強くなってきます。不動産投資だけで食べていきたいわけではない、現在の仕事で社会の役に立ちつつ、老後にも備えたいという、堅実な方が選ばれる選択肢のようです。大きなお金は入ってこない代わりに、手間ひまをあまりかけずに、こつこつと資産を積み増していくイメージになります。もちろん、老後の資金ですので、安全性というのが優良物件としての重要な項目になります。
このサイトでは、主に副業大家を目指す人への情報を提供していますので、副業大家さんが優良物件をどうやって探すかについて説明していきます。
優良な非公開物件を買う方法
優良物件を探す方法は基本的に二つあります。
① 自分でひたすら調査する（自分がプロ化する方向）。
② プロを活用して優良物件を紹介してもらう。
という方法です。
ここで、①の道を選ぶとかなりの時間を物件の調査に費やしたものの、いつまで経っても優良物件にめぐり合えないということが発生します。
なぜなら、優良物件というのは、なかなか市場に出回らないものだからです。優良な物件の場合、市場に流通する前、あるいは流通した瞬間に誰かが買ってしまうからです。ということは、自分でネットを使って探したり、町の不動産屋に通ったりしたとしても、優良物件に出会える確率というのは、非常に低くなってしまいます。
誰が優良物件を市場に出る前に買っているのか？
では、誰が市場に出る前に買ってしまっているのでしょうか？
まず、売主は不動産屋に話を持っていく場合がほとんどです。
その不動産屋は、なるべく早く利益を確定したいため、なるべく早く売却したいと思っています。
そのため、最初に話を持っていくのは、すぐに買えそうな人ということになります。
結果、優良物件はすぐに買われて、市場には流れ出てこない。
という感じになります。
それでは、すぐに買える人とはどんな人達なのでしょうか。
銀行から見た属性の良い人や法人などで、自己資金の多い人、資産家や専門の買い取り業者などがそれにあたります。
その中でも、専門の買い取り業者が物件を押さえてしまうことが多い様に思います。
優良物件を手間をかけずに見つけるには
ということは、この専門の買い取り業者を使うことができれば、利回りはそれほど高くは無いかもしれませんが、安全性の高い優良物件を手に入れることが容易になるということでもあります。
ただし、当然ながら、買い取り業者は、物件を安く手に入れて、それに利益を乗せて販売しています。
しかし、そもそもの買い取り価格が安い場合が多いので、リーズナブルな価格で、条件の良い物件を販売する場合が多くあります。
このように、時間をかけずに安全性を第一においた優良物件を手に入れるには、専門の買取業者をパートナーに持つというのは、有効な方法の一つになります。
当サイトでは、上記のような買い取りの専門業者とも提携しておりますので、もし、副業大家を目指している場合は、紹介も行っております。
まとめ
今回は、優良物件の見つけ方として、
【優良物件とは】
【優良な非公開物件を買う方法】
【誰が優良物件を市場に出る前に買っているのか？】
【優良物件を手間をかけずに見つけるには】
という内容を解説しました。
不動産投資の物件は、自分で足を使って探さなければいけない、という固定観念にとらわれず、プロの業者を利用するという方法もありますので、参考にしてみてください。
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