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不動産投資では、何度も利回りという言葉が出てきます。しかし、注意しておかなければいけないのが、不動産投資で使う「利回り」という言葉には、考え方が何通りもあるということです。今回は、不動産投資の中で使われる利回りの種類について解説していきたいと思います。

不動産投資の表面利回りとは(グロス利回り)

新聞広告などで普通に出ている利回りは「表面利回り(グロス利回り)」といって、物件価格を家賃収入で割り算しただけの値である場合がほとんどです。

例えばですが、家賃が月6万円で、物件価格が1,000万円とすると、

6万円×12ヶ月÷1,000万円=7.2%

です。新聞広告で新築ワンルームマンションの10%とか8%とか言っているのはの表面利回りのことです。

不動産投資の実質利回りとは(ネット利回り)

良心的な不動産業者が提示している「実質利回り(ネット利回り)」というのは、家賃収入から経費(管理費とか修繕積立金)を引き算した上で求めた利回りのことです。

東京の中古ワンルームマンションで、入居率を確保しやすい物件を購入しようとすると、実質利回りは5%~6%前後になるかと思います。ちなみに、東京都内では、一棟買いでもワンルームマンションでも同じくらいです。

例えば先ほどの表面利回りの例に経費を月1万円として計算すると、

(6万円-1万円)×12ヶ月÷1,000万円=6%  

になります。つまり年間60万円の家賃収入となり、実質利回りは6%になります。

不動産投資のキャッシュフローとは

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また、実際は家賃収入からローンを返済しますので、手取りの収入は減少します。

たとえば、自己資金50万円、金利3%、返済期間30年でローンを組んでいたとした場合、年間の返済額は約48万円になります。

そうすると、年間の現金収入であるキャッシュフローは

60万円-48万円=12万円 

となります。

不動産投資のレバレッジとは

一見、少ないようにも見えますが、支払った現金(頭金)に対する利回りは、

12万円÷50万円=24% 

となります。

払ったお金が、年間24%の利率で増えているということです。

利回りがずいぶん高いですが、これが俗に言う“レバレッジ効果“というものです。少ない自己資金で他人(銀行)のお金を使って、全額自己資金で投資した場合より高い利回りで自分の資産を増やすというものです。

ただし、気をつけたいのは、金利が上昇した場合に、キャッシュフローがマイナスにならないようにしなければならないということです。

これは、元本の返済をするしかないので、事前にシミュレーションしておく必要があります。

不動産投資の含み資産について

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さて、年間の現金収入は12万円でした。現金収入が年間12万円しか手元に残らないのかとか思ったかもしれませんが。もう少し考えてみましょう。

毎月銀行へ借金を返済していますが、この返済分は、自分の資産が増えているということになります。購入した物件は、最初は銀行への担保として、銀行の資産となりますが、家賃収入から返済した元本の分だけ、少しずつ自分の資産となって行きます。

つまり、返済が進むにつれて、含み資産がどんどんと増えていくこととなります。

まとめ

今回は、不動産投資の表面利回り、実質利回りの違いについて解説してきました。よく聞く利回りという言葉ですが、実質利回りなのか、表面利回りなのかによって、話は大きく変わってきます。実際に自分が物件を購入する場合には、しっかりと実質利回りを見て判断を行うようにしましょう。

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