これまで、不動産投資は家賃収入(インカムゲイン)を狙うのが良いという話をしてきました。

不動産投資は、家賃収入と売却利益のどちらを狙うべきか?

しかし、実際に不動産投資を始めてみると物件探しの難しさに直面するのが普通です。

多くの人がこの部分で面倒くさくなり、判断を誤って変な物件に手を出す傾向にあります。

そこで今回は不動産投資における物件の安全性と利回りについて事例を踏まえて紹介して行きたいと思います。

不動産投資は物件選びが重要

安全性と利回り01

不動産投資で理想の物件に出会える確率のことを、“せんみつ”(千の物件の中で3つしかない)と言ったりします。

“せんみつ”という言葉は何も不動産投資に限った言葉ではないので、聞いたことがある人も多いでしょう。

それぞれに理想はあると思いますが、理想通りの物件に出会う事などそれこそ“せんみつ”どころの確率ではありません。

当たり前ですが、基本的には、条件の良い物件は高額になりますし、リスクの高い物件は安くなります。

このように言うと、ガッカリする人も多いかもしれませんが、中には条件が良いのに割安な物件も少しだけ存在します。

そして、そのような物件を見つけることができるかどうかで、不動産投資が成功するかどうかのほとんどが決まります。

つまり「不動産投資=物件探し」と言っても良いほど、物件探しが重要なのです。

そして、不動産投資は物件さえ購入してしまえば、後はほとんどやることがありません。

不労所得を得るために、ここで踏ん張れるかどうかが成功と失敗を分けるポイントと言えるでしょう。

物件の条件について

安全性と利回り02

イメージして頂きたいのですが、あなたのご友人が車を買おうと探しています。

どんな車が欲しいのかたずねた時に、

「高級外車で排気量が大きく、スピードも出て、万が一事故にあった時の安全性も十分確保されていて、走行距離は1万キロ以下、発売されて3年以内の中古車で価格は100万円以下の車を探してる」

と答えたとします。どう思われるでしょうか?

あなたは「そんな車あったら自分が欲しいよ」、「そんな条件の車があるわけないじゃないか」と思われるのではないでしょうか。

不動産投資も同じです。

不動産にはそれなりの相場がありますし、安い物件にはそれなりの理由があります。

あまり欲をかきすぎると、つまらない物件を掴まされかねません。

物件探しはゆっくりと腰を落ち着けて行うべきでしょう。

不動産投資の見えないリスク

安全性と利回り03

不動産投資では、目に見えないリスクも常に隠れているということを肝に命じておくべきです。

不動産投資をしている私の先輩から聞いた話しでこんな事例があります。

不動産会社勤務の営業マンの方、プロ中のプロの方の失敗談です。

失敗事例

安全性と利回り04

その営業マンの方は、自身の仕事で培った人脈を使い、都内某所の区分所有(ビル一棟でなく、部屋単位での物件)の空テナントを近隣相場の半額に近い価格で購入しました。

相場賃料で計算すると利回りは15%以上。どんなに固く見積もっても10%以上の利回りは取れそうな物件でした。

すぐに手持ちの現金で決済し、賃貸募集を開始しました。

しかし、都内で駅から10分以内の立地とは言え、中心部からは少し外れた立地の為、2ヶ月経っても賃貸がなかなか決まりません。

多少の空室期間は覚悟してたとは言え、少し焦りを感じていた頃、やっと、この場所でスナックを開店したいという女性から賃貸の申し込みが入りました。

賃料も相場賃料で、これで利回りは15%確定だ!と安心したのも束の間。

現地で内装の打ち合わせをしていたはずの入居予定の女性から 「今回の話はなかった事にしてほしい」との連絡が入ります。

よくよく話を聞いてみると、現地で内装の打ち合わせをしていた際、同じ建物に住む住民の方が様子を伺いに来たので、挨拶をしたところ「スナックなど夜のお店を開業したら殺す」と脅されたとの事でした。

至急現地に向かい、その住民の方と話をしたのですが、言われる事は同じ 「もし夜の店を入れたら殺す」の繰り返し。

話にならないのでその場は収めて、近隣の方にも話を伺った所、そもそもこの物件が売りに出されたのも この住民の方が、入る店入る店と揉め事を起し、お店がコロコロと変わっているとの事でした。

この情報を仲介してくれた不動産会社からは何の説明もありませんでした。

結局半年経った今でも売る事もできず、賃料を30%落として賃貸募集をしています。

ただ近隣トラブルを知ってしまった今、もし気に入った方がいてもその事を説明しなければなりません。はたして3割引きの賃料でも借りてくれる方がいるかどうか・・・。

不動産投資で大切なこと

こうやって考えると、見た目だけでは分からないリスクというものも不動産投資にはつきものです。

不動産を購入するときは、焦って物件を買ってはいけないということもあります。

しっかりと仲介業者や近隣の方の話も聞いた上で、購入の判断をしていかなければなりません。

そして、最も大切なのは、信頼の出来る不動産業者を味方につけるという事になるかと思います。

今回の事例も、不動産の仲介業者が、揉め事を起こす住人がいることを知っていて隠していたのかもしれませんし、知らなかったのだとしたら近隣住民への聞き込みなどは行っていなかったということで職務怠慢です。

私達が自分でそこまで調べるというのは、なかなか難しいことですので、プロである不動産業者がこういった事態が起こらない様に、注意をしてくれることが望ましいのです。

次回は、どういった不動産業者なら安心かのチェックリストを紹介しますので、そちらも参考にしてみてください。

信頼できる不動産屋を探すためのチェックリスト

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