不動産投資を行う場合、物件選びはもっとも重要なポイントです。しかし、この物件を選ぶために勉強を始めた人のほとんどが疑問に持つのが、新築がいいのか、中古がいいのか、ということかと思います。
不動産投資の本を読んでみても、WEBで情報を探しても、新築が良いという人もいれば、中古のほうが良い、という人もいます。
このようになってしまう理由は、大きく言って二つあります。
ひとつは、ポジショントーク（利害関係）。もうひとつは、前提の違いにあるといえます。
自分が不動産投資を始める場合は、この利害関係と、その話の前提がどうなっているのかに注意しながら情報を扱う必要がります。
そこで、今回は、新築を勧める人、中古を勧める人の話を、とても簡単な事例からお話したいと思います。
ポジショントークと前提 新築ｖｓ中古
不動産投資を始めようとして、いろいろな業者の話を聞いて回ると、次のようなことを言われると思います。
《新築業者の場合》
あなた：こんにちは、不動産投資を始めたいのですが、中古と新築と迷っているんですよね。
業者：そうですか、中古もいいですが、新築のほうが、設備も整っていますし、新築のプレミアがありますので、家賃を高く設定することができますよ。
利回りも５％ほどありますし、銀行に貯金しているよりも、ずっと良い利回りで資産を運用できますよ。もし、赤字になっても税金が安くなるので大丈夫です。
それに、老後の年金にもなりますから、赤字でも年金を積み立てていることと同じですよ。
《中古業者の場合》
あなた：こんにちは、不動産投資を始めたいのですが、中古と新築と迷っているんですよね
業者：そうですか、新築もいいですが、新築はプレミア家賃で、最初は家賃が高いので、利回りも取れますが、入居者が入れ替わると、家賃が下がって、利回りが悪くなってしまうんですよ。
利回りも４％もありませんし、中古なら利回りが８％以上はありますし、これから家賃が大きく下がる可能性は低いですよ。
といった感じでしょうか。
それぞれ、いっていることは間違っていませんが、いろいろな前提を省いていますし、業者に都合のよい話が多いように見えます。
次に、上記の業者のような話を聞いた場合、どこに注意しておくかを考えてみたいと思います。
業者の話を聞くときの注意点
まず、新築業者の話の中でどのような前提や話していないことがあるかを見てみます。
《そうですか、中古もいいですが、新築のほうが、設備も整っていますし、新築のプレミアがありますので、家賃を高く設定することができますよ。》
↓
・新築でなくても設備の整っている築浅の物件があります。
・プレミア家賃は最初の一人だけであることを話していません。
《利回りも５％ほどありますし、銀行に貯金しているよりも、ずっと良い利回りで資産を運用できますよ。》
↓
・おそらくこの利回りは表面利回りです。経費などを引いた実質利回りは４％以下になる場合が多くあります。
・新築物件は購入して登記を行うと、その時点から中古になります。ここで手放した場合、2割程度、価格が下がるというのが一般的です。よって、数年で物件を売却するような場合は、かなりの損失をこうむることになるため、リスクを見ないで貯金と比較するのには無理があります。
《もし、赤字になっても税金が安くなるので大丈夫です。それに、老後の年金にもなりますから、赤字でも年金を積み立てていることと同じですよ。》
↓
・赤字になるのですから、税金が安くなるのは当たり前です。１００万円損して３０万円分の税金を安くすることにあまり意味は感じられません。税金が安くなる分だけ損は減りますが、損していることには変わりありません。
ただし、収支の結果、手元に現金が残る状態となり、かつ、減価償却費を入れると、会計上は赤字になるという状態ですと、税金のみが安くなる状態になることもあります。
・赤字にならないで、不動産投資を行う方法もあることを話していません。
次に、中古業者の例を見てみます。
《そうですか、新築もいいですが、新築はプレミア家賃で、最初は家賃が高いので、利回りも取れますが、入居者が入れ替わると、家賃が下がって、利回りが悪くなってしまうんですよ。
利回りも４％もありませんし、中古なら利回りが８％以上はありますし、これから家賃が大きく下がる可能性は低いですよ。》
↓
・都心の駅近物件で、利回り８％の物件はほとんどありません。利回りを強調しすぎている感じです。
・家賃は下がりにくいのは確かですが、経済状況によって、家賃が下がっていくリスクを考慮していません。
・中古物件は、古い物件ほど、設備の修理費やリフォーム費用が大きくなるため、家賃や当初の利回りだけを見ていると、思わぬ事態になりかねません。
信頼の出来る業者の見分け方
ここまで見てきたように、業者というのは、嘘はあまりつきませんが、自分たちに都合の悪いことは話さないことが多くあります。
彼らも収益を上げるために、物件を売る必要があるので、気持ちはわからなくもありませんが、商売というのは、お客さんに自分たちが得る利益以上のものを提供することで成り立つものですから、リスクを隠して自分たちの利益を優先するという業者は、あまり信頼できません。
逆に言えば、中古や新築の業者にかかわらず、自分たちに不利になるような情報も、自ら出している業者は、信頼できる可能性が高い業者と言えます。
また、お客さんからの信頼が高く、売れている業者では、お客さんに物件を販売したくても売れる物件が不足しているため、電話営業などを行って売り込む理由がありません。
電話営業で物件を販売しようとしている業者は、信頼度は低い傾向にあると考えてよいと言えるでしょう。
結局、新築と中古のどちらが良いのか？
新築、中古それぞれに、メリットデメリットはあります。ただ、このメリットデメリットをどんな視点から見るのかというのが、重要になります。
このサイトでは、サラリーマンの老後の年金つくりを目的にした不動産投資の解説を行っていますので、その視点から見てみたいと思います。
まず、投資として行うのですから、利回りは当然重要になります。かと言って、リスクは大きくするわけにはいきません。しかも、30代など若い時から始める場合は、物件が老後まで長持ちしてもらわないと困ります。
これらの条件を満たすのは、おそらく「築浅の中古」というのが一番目の答えとなるかと思います。
新築ですと、どうしても利回りが悪くなるので、効率が落ちますし、自己資金も多く必要になります。かと言って、利回りの高い築数十年の物件では、長く所有することには向きません。
築数年～１０年程度の築浅の物件であれば、利回りは新築よりも高く、自分が生きている間は、物件を建て替えるなどの必要もほとんどありませんので、築浅の中古物件というのが、年金用途としてはもっともバランスの良い物件と考えられます。
まとめ
今回は、新築と中古の物件のどちらでマンション投資を行うのが良いのかということについて考えてきました。
お話した内容は以下の4点です。
【ポジショントークと前提 新築ｖｓ中古】
【業者の話を聞くときの注意点】
【信頼の出来る業者の見分け方】
【結局、新築と中古のどちらが良いのか？】
将来の年金目的でマンション投資を行う場合は、築浅の中古物件ではじめると良いという結論になりましたが、実際に不動産投資を行う場合は、しっかりと自分でも勉強して、悪い業者にだまされない知識が必要となります。
このサイトでは、マンション投資を行うための情報を他にも掲載していますので、参考にしてみてください。
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