投資というものには、不動産投資に限らず、さまざまなリスクがあります。
今回は、不動産投資の家賃滞納リスクをどうやってコントロールしていくのかについて、実際の事例を紹介しつつ、考えていきたいと思います。
どのような投資においてもリスクをゼロにする事はできませんが、考え方や取り組み方など、不動産という現物投資であるからこそ、やっていくべきリスク軽減（リスクコントロール）の方法があります。
目次
家賃滞納リスク
家賃の滞納は長期で不動産投資を行う上では、考えるのを避けられないリスクの一つです。
家賃滞納リスクを最小限に抑えるために、滞納が発生した場合に、必ず行わなければならない鉄則がひとつあります。
それは「賃料の払込みが1日でも遅れた場合はすぐに入居者さんに連絡を取る」ということです。
“ひょっとしたら忘れているだけかもしれないから2～3日待ってみよう”という対応は、家賃滞納リスクを高めてしまうため、絶対に行ってはいけません。
ここで、私の先輩が勤める不動産管理会社で実際にあった、家賃の滞納督促に関するエピソードを紹介します。
賃貸管理会社での家賃滞納解決事例
ごみ屋敷状態？！
物件は板橋区のワンルームマンションで、入居者は40代の女性（Iさん）です。
Iさんは10年以上入居しており、今まで一度も賃料の滞納はありませんでしたが、ある時期から、少しずつ入金が遅れる様になりました。
毎回、入金日の翌日に電話にて連絡し、入金が遅れ始めてから2～3ヶ月は、「忘れてました、すぐ入金します。」との回答で、実際に1週間ほどの遅れで入金がありました。
ところが、しばらくすると、遅延が1週間になり、2週間になり、1ヶ月になりと、どんどんと入金の遅れがひどくなっていきました。
このままでは家賃の長期滞納につながる可能性があるという事で、現地を訪問しましたが、現地を訪れると、外からベランダを見ただけでも分かる様な、ゴミ屋敷状態となっていました。
残念ながら訪問した当日、Iさんは不在でした。
毎日の電話連絡
それからほぼ毎日、電話をしましたが、一週間連絡がつかない状態となってしまいました。
すでに滞納家賃は2ヶ月となり、次の家賃支払い日も近づいていました。
このままでは長期滞納になってしまうという危機感を強く感じ、翌日の朝からマンション前で張り込みを行いました。
ようやく夕方になってIさんがマンションから出てきた所に声をかけました。
「これから仕事に向かう所なので時間が無い」との事でしたが、
「このまま連絡もつかない状態で賃料もお支払頂かなければ、お部屋を出て行っていただくしかなくなる」
とお話しした所、
「今日は本当に仕事に遅れてしまうので、明日15時に必ず時間を作る」
との約束を取り付けその日は帰社しました。
こういった場合、多くは翌日の約束も反故にされる事もめずらしくはありませんが、Iさんは幸い約束通りお部屋にいらっしゃいました。
リストラで家賃が払えない、、
入れて頂いたお部屋は、外から見る以上に足の踏み場もないゴミ屋敷状態。
座る事もできず、立ったままいろいろとお話しを伺うと、もともと勤めていた会社の経営状態が悪化し、リストラにあってしまったとのことです。
40歳を過ぎての再就職も上手く行かず、今はスーパーのパートで食いつないでいる状態でした。
月の収入を伺うと、どう考えてもこのマンションの賃料が払える状況ではなく、Iさんも引越ししたいが、引越しするお金もなく、部屋をキレイにする費用も払えない状態で、どうしたら良いか困っていたとの事です。
とはいっても、このまま逃げ続ける事も出来ないという事も十分理解されていたので、まずは費用が掛かったとしても、今よりも家賃の安い所に引っ越すこと。そして、引っ越し費用とゴミ処理費用は、少しずつ分割で返していくしか方法はないということをお話ししました。
Iさんは泣きながら「それでお願いします」との事でした。
そこで早速、まずはパートでも入居可能で賃料が安い物件探しから始めました。
幸い生活保護の方なども受け入れているアパートに空家があるとの情報を得ましたので、すぐに連絡を入れると明日からでも入居可能との事でした。
Iさんに話をすると今の住まいからもそれ程遠くなく、パート先にも十分通えるとの事で、すぐに申込みを行い、次の住居を確保できました。
自分たちでの片付け大作戦
次の問題は部屋の片付けです。
既に夜になっていましたので、この日はここまでとし、翌日朝いちばんで業者さんに部屋をきれいにする見積もりを取ってもらう手配をして、現地を後にしました。
翌日朝9時に業者さんに来てもらい、先ずはゴミ処分費用の見積もりを出していただいたのですが、なんとゴミの処分費用だけで50万円！。
さらに内装費用に引越し代が必要です。
分割で支払うつもりだったIさんも、さすがに何年かかるかわからないとの事。
オーナーさんにもダメで元々で、ご負担をお願いしましたが、もちろん答えは“ノー”。
ただ、大変理解のあるオーナーさんで、少しくらいなら協力するとの承諾を頂き、とにかく費用を抑える為に自分たちで片付ける事にしました。
さっそく会社（先輩の勤める管理会社）に3人の応援を要請し、Iさんも含め5人で作業を開始しました。
次期は残暑の厳しい9月初旬。
室内のゴミをゴミ袋に詰める作業をIさんと社員2人で行い、詰めたゴミ袋を2階から1階のゴミ置き場へ移す作業を2人で担当。
10時前から作業を開始し、全員汗だくになりながら、なんとか最後のゴミを片付けました。時計を見ると時間は18時を少し過ぎてました。
休憩も取らずぶっ続けで8時間。なんとか片付けは終了しました。
そこからコンビニに粗大ごみシールを買いに行きました。金額は2万4千円。
当初50万円の費用が掛かる所を2万4千円に抑えることができました。
～ここまで～
まとめ
このケースではたまたま全てが上手く運び、家賃の滞納も解消となりましたが、賃料の滞納は問題が表面化した時点でいかに素早く対応するかという事が重要になってくるのがわかります。
ただ個人でこの様な対応をする事は難しいと思いますので、信頼の置ける賃貸管理会社に管理をお願いすることをおすすめします。
賃貸管理を依頼する賃貸管理会社で、家賃滞納補償を行っている場合もありますので、確認してみるとよいでしょう。
ちなみに、前回の記事で空室リスクについても解説していますので、よろしければそちらもご覧ください。
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