不動産投資は投資ではありますが、物件の購入後からは賃貸経営という色が濃くなるのが実情です。そのため、物件を見定める投資家としての目も必要ですが、賃貸経営者としての視点も必要になります。

今回は、賃貸経営する場合に必要になる賃貸の借家契約の知識について解説していきたいと思います。

普通借家契約と定期借家契約

普通借家契約と定期借家契約
賃貸経営を行う人が一般的に利用している借家契約は「普通借家契約」です。現状、95%以上の契約形式は、この普通借家契約になっています。

もうひとつ、「定期借家契約」という契約形態があります。これは、2000年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」で導入された契約形態で、一定の契約期間(2年など)に達したら契約を終了できる借家契約形態です。

通常の、普通借家契約では、借主を保護する観点が強く、借主が継続して住むことを希望する場合、正当な事由(売らなければならないなど借家を明け渡してもらう理由)がない限り、貸主のほうから解約や更新の拒絶をすることがきません。

一方で、定期借家契約では、借主の継続意思があったとしても、契約を終了することができます。ただし、期限が来たら必ず契約を終了しなければならないというものではありません。貸主と借主の合意があれば「再契約」していくことが可能です。

定期借家契約の貸主のメリット

貸主にとっての定期借家契約のメリットは、滞納を繰り返す住人や近隣に迷惑をかけるような住人との契約を更新しないでもよいということになります。

賃貸経営に支障をきたすような場合や、居住者間のトラブルの防止に効果を発揮します。
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http://athome-inc.jp/wp-content/uploads/2015/07/15062201.pdf

上記の表は、アットホーム株式会社がまとめた、定期借家契約の契約状況です。アパートやマンションに比べて、一戸建ての貸家において定期借家契約の比率が高いのがわかります。これは、転勤などで一定期間自宅を貸出したい場合などに利用されていると考えられます。

定期借家契約の借主のメリット

借主からすると、希望したとしても住み続けることができなくなる可能性がありますが、定期借家契約の物件は、賃料が安い傾向にあります。この賃料の安さがメリットになります。

なぜ賃料が安いのかといえば、住みたくても住めなくなるというデメリットのために、賃料が安くないと契約に至りにくいということがあるためです。

定期借家物件はごくわずか

定期借家物件はごくわずか
定期借家物件は、貸主にとってのメリットはありますが、借主にとってのメリットはあまり大きくありません。そのため、定期借家契約で契約を行てる事例は少なく、全体の3%程度しかないようです。

国土交通省の行った「平成24年度住宅市場動向調査報告書」によると、普通借家契約が96.4%となっています。

賃貸経営と管理業務

マンション投資は物件を買って終わりではありません。その先、何十年にも渡って物件を管理し、借主に借り続けてもらうことで成り立つ賃貸経営ビジネスです。

不動産投資では、そういった管理や契約の業務などを、賃貸管理業者などに任せることもできます。能力の高い業者を使うことができれば、契約や賃貸付けのノウハウもありますし、クレームの対応なども行ってくれます。

当サイトでは、東京限定ですが、1万件以上の物件を管理し、平均入居率98%以上を確保している業者と提携しておりますので、興味がございましたらご連絡ください。

まとめ

今回は、「「定期借家契約」は誰にどんなメリットがあるの?」について解説してきました。内容は、

【普通借家契約と定期借家契約】
【定期借家契約の貸主のメリット】
【定期借家契約の借主のメリット】
【定期借家物件はごくわずか】
【賃貸経営と管理業務】
【まとめ】

でした。

賃貸契約一つでも、不動産投資の安定経営に影響を与えます。不動産投資では知っておくべき法律なども、まだまだありますので、しっかりと勉強していきましょう。

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