不動産投資やマンション投資の魅力とリスクについて

不動産投資やマンション投資を行おうとしている人の中には、不動産投資に過度の期待を持つ方もいます。

15年以上前にベストセラーになった「金持ち父さん貧乏父さん」という本を読んで、不動産投資に目覚めたという方たちに多い傾向なのですが、現実的に現在の日本で金持ち父さんのようなサクセスストーリーを目指すのは簡単ではありません。

他にも、なんとなくという気持ちで不動産投資を選ぼうとしている方も多くいるようです。

さて、前置きが少し長くなりましたが、今回は株式などとの比較を交えながら、日本国内で不動産投資をする場合の魅力、他の投資との違い、リスクの考え方について解説していきたいと思います。

日本での不動産投資と株式投資

不動産のサイトなどを見てみると、東京都内のマンション投資の表面利回りは、大体7～9％くらいの物件が一般的です。

これよりも利回りの高い、高利回りな物件は、地方都市の物件であったり、築年数が古い場合であったりと、賃貸需要のリスク、換金性の低さなどのリスクが高いため、不動産投資のプロを目指す方以外にはあまりお勧めできません。

また、不動産投資では、賃貸収入の15％ほどが諸経費として必要となるため、実質利回りは大体5％～8％となります。こう見てみると、株式投資のほうが、換金性も高く、値下がりはあるものの、数倍になるような大きな値上がりも期待できるため、不動産投資よりも魅力があるようにも見えます。

もちろん、投資対象が異なるため、メリットもデメリットもそれぞれあります。

まず、株式は大きく値上がりする可能性もあるのですが、大幅に値下がりをすることも多く、急激な変動は、精神的な負担も多いというのがあります。

安定的な利益を求める不動産投資では、賃料収入としてのインカムゲイン(（家賃収入）を目的とするのが、ここ１０年以上の主流です。ただし、急激な家賃の値下がりなどはありませんが、空室のリスクや金利上昇のリスクがありますので、それらを如何に抑えるかが重要になります。

物件選択さえ間違わなければ、賃貸需要も見込まれるので、大きな値下がりを心配せずに安定した家賃収入を得続けることができます。
立地が良く、維持管理も適切に行われている物件ならば、空室のリスクや資産が目減りするような価値低下のリスクも軽減させることが可能です。

逆に言うと、物件の選択を間違えてしまうと、かなりのリスクを抱え続けることになってしまうともいえます。

株式投資は、価格が安定しているか、上昇している局面では楽しく行えますが、値下がりが続くような場面や、急落するような場面では、精神的負担が大きいという特徴があります。

どんなに株価が下がり、数分の一以下の価格になったとしても気にならない、強靭な精神の持ち主であれば問題ないのですが、かなり難しいのではないかと思います。

一方、不動産投資では、優良な物件であれば、定期的な賃料が入り続けるため、精神的にも余裕を持った投資を行うことが出来ます。

このように、どちらかの投資にも、メリットとデメリットがあるため、自分の性格や考え方、リスクの大きさや、最終的な目標や目的を考慮して投資を行うと良いと思います。

本格的な不動産投資の本などでは、IRR（内部収益率）という指標で、収益の想定をするのがよいという議論があります。このIRRは、簡単に言うと自己資金がいかに早く、いかに多く帰ってくるのかというのを計る指標です。

たとえば、自己資金６０万円で、キャッシュフローが年間６０万円の物件を購入すれば、自己資金は1年で回収し、その後の収益はタダで自分のものとなる。というようなイメージです。

このIRRの考え方を不動産投資に当てはめるのは間違いではないのですが、実際の不動産投資では、ローンを大きく組むことでIRRを大きくすることができてしまいます。

これはキャッシュフローがプラスの場合には問題ないのですが、金利の上昇や、空室、家賃下落などがあると、想定していたIRRはタダの空想で、マイナスのIRR（マイナスの利回り）になる可能性も大いにあります。

このIRRを大きくする視点というのは、レバレッジを掛けている状態ともいえます。頭金ゼロや、オーバーローンを組んで、自己資金をほとんど使わなくても収益が得られるため、見かけ上のIRRは大きく見えます。しかし、実際にはほとんどが借金のため、投資としてはリスクを伴います。

想定上の利回りが大きい、ローンの金利が安い、今のところ家賃は高い、などの前提がある場合は、その前提が崩れたときでも、キャッシュフローがマイナスにならないかを考慮しておかないと大変なことになってしまいます。

不動産投資での失敗のほとんどが、ローンを支払えなくなることです。多大なローンを前提にIRRを大きくすることを目標にしないように気をつけましょう。

いろいろと不動産投資のリスクについて、書いてしまいましたが、うまくやればそのリスク以上のリターンが着実に手に入るのも不動産投資です。

毎月の安定した収入が生涯にわたり入ってくるという安心感は、他の投資ではなかなか得ることの出来ないメリットでもあります。

また、相続税の負担も低くなるため、もし自分が死んでしまったときでも家族の負担は少なくてすむなど、不動産投資ならではの特典もあります。

どのような投資にもメリットとデメリットがありますので、自分のライフスタイルに合わせた投資を行っていくのが肝心です。