横浜市神奈川区でワンルームマンション投資をしています
40歳、男性、会社員(不動産関係)です。
購入した投資用マンション物件は、横浜市神奈川区の区分所有法ワンルームマンションです。
購入理由は、会社でのサラリー以外の収入が欲しくて、株投資などをしてましたが、何か違った投資をしてみたく始めました。老後の為というような理由は、正直考えませんでした。
その物件を選んだ理由としては、駅からの距離が近かかったからです。自分の買える物件価格で、立地、築年数、広さ、設備をあれもこれも考えていても、なかなかそんな物件は無いと考えた結果、多少設備が弱くても(三点ユニット、電気コンロ)、築年数が古くても(購入時築28年)、首都圏で駅からの近ければ、賃料を下げれば決まらない理由が無いという判断で物件を決めました。
住宅ローンについては、仲介業者からの紹介で「オリックス銀行」にて借入をして、購入しました。ネット等で様々な広告、仲介業者提携先銀行の金利と比較して、少し高いという思いはありましたが、頭金を入れ諸費用控除後のキャッシュも出る事がわかり、仲介業者が担当者が交渉後に金利を下げて貰った(気持ちにばかりですが)事で、仲介業者を通して「オリックス銀行」にて融資を受けました。
客付けが大変です
失敗とは言いませんが、苦労している点としては客付けです。オーナーチェンジで購入しましたが、購入後１年経たずに解約申し入れがありました。広告料を１ヶ月付け、前賃料より1000円値下げして、リフォーム後に再募集しましたが、空室期間が約半年続きました。
今思えば、中途半端な広告料、値下げだったと反省しております。日中会社勤めをしており、積極的に自分で営業出来ない状態であれば、同マンションの他の募集物件よりも値下げするか、あるいは広告料を２ヶ月、更にフリーレントを設けるなどという募集をするべきだったのかと思います。
将来的に売却を検討するなら、賃料は下げずに広告料などの募集費用をもっとかけるべきであり、賃料によるキャッシュを得るためなら賃料を返済後のキャッシュフローの出る範囲で下げても空室期間を短くすることを目指すべきでした。
その後の入退去はありますが、現在は安定して稼働しております。売却も考え時かもしれませんが、返済も進んできている為しばらくは保有したいと思います。
知り合いにアドバイスするならば、区分マンションに限りますが、借入するならば同マンションの募集賃料を十分に調べて、賃料下落率を考慮した後のキャッシュフローについては十分に検討した方が良いと思います。
（体験談は以上です）
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