不動産投資に限らず、投資をするのであれば、ゲイン（利益）を得なければなりません。
そこで、今回は、投資の基本でもある利益の考え方について、特にキャピタルゲインとインカムゲインと呼ばれる利益について解説していきたいと思います。
なお、キャピタルゲインとインカムゲインという言葉は、不動産投資だけでなく投資一般で使われる言葉ですので、他の投資をしたいと思った時にも必須の知識となっています。
目次
キャピタルゲインとは？
（画像引用：http://arrows-free.com/21-light/208-light.html）
キャピタルゲインとは、資産価値の上昇によって得られる利益の事です。
例えば、株やFXなどでは、買った値段よりも売った値段が高ければ、利益を得ることが出来ます。このような、値段が上がったことによる利益をキャピタルゲインと言います。
つまり、資産などを売買した際に得られる利益をキャピタルゲインと言うのです。
もちろん、不動産投資でも、購入価格よりも売却価格が高くなればキャピタルゲインを得ることが出来ます。
しかし、逆に売却価格の方が安くなってしまい、損失を出してしまった場合には、これをキャピタルロスと言います。
不動産投資とキャピタルゲイン
（画像引用：http://blog.osakanight.com/article/eid183.html）
一般的に、不動産投資と言うと、どうしてもこのキャピタルゲインを狙っている様に思われがちです。
たしかに、バブルの頃の日本では、どんどん不動産の価格が上がっていたので、キャピタルゲインを狙って不動産投資をする人も多かったのですが、現在の日本ではキャピタルゲインを狙って不動産投資を行うのは難しい状況です。
現在では、不動産投資をしているほとんどの人は、この後で説明するインカムゲインを狙って投資をしています。
バブルの頃の不動産投資とキャピタルゲイン
（画像引用：http://www.restefutsalcitytoda.jp/article/15089948.html）
先ほども言いましたが、バブル時代の不動産投資の目的は完全にキャピタルゲインでした。
今日買った価格より明日売る価格の方が確実に高く売れる時代だったからです。
そのため、金融機関も不動産が担保になるのであればいくらでもお金を貸すという時代でした。
その繰り返しにより、不動産バブルが膨らみ、実際の価値以上に増殖してしまった幻の部分が吹っ飛んだのが１９９０年台の日本のバブル崩壊です。
ちなみに、アメリカで膨れ上がった不動産バブルが崩壊したのが、2007年のサブプライム住宅ローン危機や、それに続く2008年のリーマン・ショックです。
現在の不動産投資とキャピタルゲイン
（画像引用：http://sabo34.blog111.fc2.com/blog-entry-101.html）
ごく最近では、アベノミクス以来の株高や東京オリンピック開催を控えて、不動産の値上がりを期待したキャピタルゲイン狙いの投資も少し増えてきています。
というのも、東京の一部では、市場流通価格がじわじわと上昇している地域もあるからです。
また、円安によって、海外の投資家によるキャピタルゲインを狙っての短期売買を前提とした投資も増えており、日本の不動産需要が高まりつつあります。
もし、不動産投資をするなら、賃貸需要の高い地域に絞ることで、長い目で見た時にキャピタルゲインを狙うことも出来るかもしれません。
インカムゲインとは？
（画像引用：http://www.sumidokoro.com/50586）
インカムゲインは、資産を保有する事で得られる利益のことです。
例えば、株式の配当収入や銀行の利子収入の事です。不動産投資でいうと、家賃収入がインカムゲインに当たります。
一般的にどちらが正しく、どちらが間違いという訳ではないのですが、長く続くデフレによって価格が下落もしくは横ばいの時期が続いた最近の日本の不動産投資では、インカムゲインのほうが重視されています。
現在の不動産投資とインカムゲイン
（画像引用：http://www.drwallet.jp/navi/14217/）
不動産投資のインカムゲインは、家賃収入のことです。
物価の下落しているデフレの状況では、家賃も当然下落します。
そして、家賃が下がると、利回りも下がるので、投資用の不動産の価格も下落することになります。
よって、今の日本で買った値段よりも高く売って、キャピタルゲインを稼ぐということは一般的に言うと難しいこととなります。
そのため、現在の不動産投資は、時間はかかったとしても、インカムゲインで着実に収入を得る事を重視する方法が主流になっています。
インカムゲインの儲けについて
（画像引用：http://www.yuume.net/blog/?cat=18）
不動産投資は、前回の【老後は毎月いくら必要？】で考えてみたように、老後に不足する生活費を補充する準備を着実に進めておきたい人に向いている投資です。
不動産投資で３億円を稼いだという人もよく耳にしますが、そのほとんどが、数億円の借り入れを行っています。
このような巨額の借り入れをする方法を完全に否定するわけではありませんが、金利の上がった時のリスクもかなり大きくなるので、老後の安定的な資産になるかは微妙なところです。
破産のリスクさえありますので、あまり身の丈に合わない投資は行わないほうが良いと思います。
実際にどのくらい儲かるのか？
（画像引用：http://wako-planning.com/?page_id=407）
我々のような一般市民が、数億円の不動産を購入することや、数千万円の貯蓄をするのは難しいです。
しかし、毎月２０万円の家賃収入を得る程度の不動産資産を築くことは、それほど難しくありません。
（その方法については、今後解説していきたいと思います。）
老後に、生きるためのお金の心配をする必要がなくなるのが、インカムゲインを考えた投資の良い所です。
キャピタルゲインとインカムゲインまとめ
今回は、キャピタルゲインとインカムゲインについて不動産投資を中心に解説をしてみました。
リスクも高く、リターンの不明な株やFXとは違って、良い物件さえ買ってしまえば、安定的に収入の得られる不動産投資は、インカムゲインの優等生です。
ただし、やり方を間違えると、リスクもありますので、そのリスクをいかに下げていくかというお話も今後していきたいと思います。
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