今回は、国土交通省住宅局が実施した平成25年住生活総合調査をもとに、入居率を低下させる原因についてみて行きたいと思います。マンション投資や不動産投資で、最も重要になるのは入居してもらえるか、そして長く住んでくれるか、といった入居率です。入居者が住居に対して、どのような部分を大事にしているのかを知ることは、投資用物件を購入する前に知っておかなければならない、大切な情報です。
では、さっそく見て行きたいと思います。
目次
住生活総合調査とは
住生活総合調査は、住宅及び居住環境の評価を調査するために、国土交通省が５年に一度行っています。昭和35年から平成15年まで行われていた「住宅需要実態調査」を充実させて、平成20年から、名称が改め「生活総合調査」となっています。
住環境で最も重要なものはなに？
下のグラフは、「住宅及び住環境に関して最も重要と思う項目」に関する調査結果です。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000080.html
１位：耐震性
入居者が最も重要視しているのは、地震時の住宅の安全性であることがわかります。地震大国である日本では、東日本大震災よりも前から、災害に対する住居への要望は多い傾向にありました。
マンションの耐震偽装などが、社会的に注目を集めるのも、このような背景があるためなのだと思います。日本という場所で不動産投資を行う場合は、物件の耐震性というのは、確実に押さえておくべきポイントのようです。
また、耐震性の強い構造としては、木造アパート＜鉄骨アパート＜RCコンクリートマンションという順番になりますので、アパートよりもマンションのほうが、入居者にとっては安心感があるということになりそうです。
２位：治安の良さ
２番目が、治安の良さ、犯罪の起きにくさです。こちらの項目は、地域の環境と建物の防犯性という二つの項目が大切になってきます。
地域的な条件で言えば、駅から近く、暗い夜道を歩く必要がない場所であるとか、人通りの少なくない場所であることなどが重要になります。
また、建物の安全性でいうと、オートロックが完備されたマンションや、管理人の常駐している物件のほうが、アパートや戸建ての住宅よりも犯罪に遭ってしまう危険性は減少すると考えられます。
３位：広さと間取り
３番目は広さと間取りです。こちらは、何人で住むのかにもよりますが、ワンルームマンションでしたら１８㎡～２５㎡程度の物件が良いと思われます。
広ければ広いほど良いのかもしれませんが、広いほど家賃も高くなってしまうため、広さと家賃のバランスが重要になります。
４位：利便性
４番目は利便性です。駅が近いこと、買い物や医療、福祉の施設が近隣にあることが重要です。
投資家としては、高利回りの物件が望ましいですが、高利回り物件は利便性の低い場所であることが多くあります。利回りを求めるのは大切ですが、入居者の求める快適性も考慮しておかないと、入居率が下がり、結果的には利回りも下がってしまいますので、注意が必要です。
まとめ
今回は、マンション投資、不動産投資を行う上で、入居者がどんな物件を望んでいるのかを、国土交通省の住生活総合調査をもとに見てきました。内容は、
【住生活総合調査とは】
【住環境で最も重要なものはなに？】
【１位：耐震性】
【２位：治安の良さ】
【３位：広さと間取り】
【４位：利便性】
【まとめ】
でした。
住生活総合調査の結果から、入居者を満足させる物件は、耐震性が高く、駅からの距離も近く、利便性も高い物件ということになります。これらの条件を高い次元で満たすこのできる物件は、都心の駅近くにあるマンションではないでしょうか。
今回は、マンション投資を始める場合に必要な客観的な情報を政府機関の発行するデータから見てきました。住生活総合調査は、業者や個人の意見によらない、入居者の生の声として、非常に参考になるデータですので、ぜひ参考にしてみてください。
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