不動産投資の中でもワンルームマンションなどに投資している場合、特に気になるのが建物そのものの寿命(耐用年数)です。

そこで、今回はマンションの寿命について詳しく解説していきます。

木造とRC(鉄筋コンクリート)の寿命の違い

マンションの寿命1

鉄筋コンクリートマンションの法定耐用年数は47年で、重量鉄骨34年、木造22年よりも長くなっています。

ただ、この耐用年数が、実際の建物の寿命というわけではありません。もちろん、一般的には木造住宅よりもRCマンションの方が長持ちする傾向にはありますが、昔ながらの日本建築などは、何百年も使えるものも有ります。

実際のマンションの寿命は諸説あり、 117年だという人もいますし、68年だという人もいます。もちろん、コンクリートの質や、使用している配管の材料、修繕をしっかり行っているかなどで、大きく寿命は変わってきてしまいます。

これらの寿命というのは、コンクリートの表面が酸化していくことで、内部の鉄筋にサビが発生し始める期間を算出していることが多いようです。

この酸化を食い止めるために、外側に新しくコンクリートを塗布して寿命を延ばす修繕工事なども行うことが出来ます。

そういった修繕を行うことで、寿命は100数十年まで伸ばすことも出来ますが、一般的には、80年前後が平均的な寿命と言って良いかと思います。

人間の寿命と似ていますね。

構造や建材の違いで寿命は変わる

マンションの寿命2

先ほど、マンションの寿命はコンクリートに使用されている鉄筋のサビで決まってくると述べましたが、この鉄筋が錆び始める時期を遅くすることが出来るのが、タイル張りの外壁です。

コンクリートむき出しでなくタイルを貼ることで、コンクリートと外気との接触面積が減少して、コンクリートの酸化が進みにくくなります。

人間で言えば、日焼け止めのクリームをちゃんと塗っていると、お肌の年齢を若く保てるといった感じでしょうか。

ですので、マンションを購入する場合は、タイル張りのマンションをおすすめします。

また、タイル貼りのマンションは、大規模修繕時の外壁の塗装が不要となるため、修繕費用も少なく済む傾向にあります。

管理や修繕で寿命は変わる

マンションの寿命3

マンションは管理が命とも言われます。一度修復困難な状態まで、建物が傷んでしまうと、修繕費に莫大な金額が発生します。

そうならないように、通常は15年程度に一度、大規模修繕工事というものを行います。

これらの修繕工事はマンションの区分所有者で組織する管理組合で、計画を立てて、定期的に行っています。

また、費用は修繕積立金という形で、毎月、区分所有者が積立を行っています。

これらの修繕をしっかりと行っているかどうかで、マンションの寿命は大きく変わってきます。

修繕計画がずさんで、修繕積み立て金が不足する場合には、不足分を一時金として支払う必要も出てきますので、修繕計画をしっかりと行っておかなければなりません。

高層タワーマンションの修繕は大変

マンションの寿命4

高層タワーマンションの場合、修繕費は10億円を超えると言われています。

世帯数も多いですが、一戸あたりの費用は、通常のマションよりも高くなる傾向にあります。

1000戸以上の世帯が修繕に関係するので、決議を行うのも大変ですし、修繕費用を払えない人などもいると、更に問題は難しくなります。

建て替え出来ないこともある?!

マンションの寿命5

商業ビルなどと違い、ファミリーマンションや高層マンションなどの分譲マンションは、多数の個人が区分所有しています。

商業ビルであれば、ビルのオーナーが修繕や建て替えの判断をしますが、区分所有マンションの場合は、区分所有権者の4/5以上の同意が無いと建て替えることが出来ません。

そのため、老朽化して新築すべきマンションでも、なかなか建替えを行えないという場合が多いようです。

建替えには当然建替え費用が発生しますが、その費用は基本的に区分所有権者が負担します。

この負担が大きく、時には数百万円から1000万円以上の金額となることがあります。

高齢者の場合であれば、新しく建て替えるよりも、お金をかけずにそのまま住むことができれば、一番安くあがるので、建替えに反対する方が多いようです。

そのため、反対されている高齢者の方が亡くなるまで建替えが出来ないという事例も多くあるようです。

また、良い事例で言うと、新築するマンションの建築面積が増やせる場合などは、10階建てだったマンションを建替え時に20階建てに増築して、増加分の部屋を販売することで、その売上代金を建替え費用に当てることが出来る場合もあります。

ただ、法律で建築面積は制限されてしまうため、すでにギリギリの建築面積になっている場合は、こういった手法は使えません。

また、耐震性に問題があり、耐震検査で建て替えが必要となったりすることもあるので、マンションを購入する場合は、必ず新耐震基準に適合している物件を購入することをおすすめします。

建替え費用として、1000万円以上必要になる場合もあり、安く購入したものの、数年後に建替えとなってしまったら目も当てられません。

マンションの寿命まとめ

マンションの寿命6

今回は、不動産投資の中でもマンション投資を行う際に最も気になるマンションの寿命についてまとめました。

ザックリとおさらいすると

  • 木造とRC(鉄筋コンクリート)の寿命の違い
  • 構造や建材の違いで寿命は変わる
  • 管理や修繕で寿命は変わる
  • 高層タワーマンションの修繕は大変
  • 建て替え出来ないこともある?!

という内容でした。

これから、マンション投資を始めるなら知っておいて損はありませんから、物件購入の際の参考にしてください。

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