ワンルームマンション投資を行っているサラリーマンって、意外と多いと思います。今回も、そういったサラリーマンのかたから来た質問についての解説です。
「ワンルームマンション投資を行った後に、一棟アパートや一棟マンションの投資を行いたい場合、さらにローンを組むことは出来るのか？」
という質問です。
そこで今回は、一般的なサラリーマンでもはじめやすいワンルームマンション投資から、一棟もの不動産の投資へ移行できるのかどうかを見てみたいと思います。
目次
ワンルームマンションのローンの性質
サラリーマンがワンルームマンション投資などを行う場合、銀行はまずその人の給与所得を見ます。なお、ざっくりとした値ですが給与は５００万程度あれば、投資用のローンを組むことができます。
たとえば、年収６００万円のサラリーマンが、ワンルームマンションなどのローンを組むことが出来る限度は、銀行にもよりますが、大体年収の５倍の３０００万円までといわれています。（詳しくは【不動産投資のローンの借り入れについて】を参照ください）
なお、ローンを組む場合に、気をつけなければならないのは、投資ローンというのは、非常に長い期間をかけて返済しなければならないという点です。投資直後は大丈夫でも、長い目で見れば、返済できなくリスクもあります。そのため、自分の与信（銀行からみてどれくらい貸しても貸し倒れのリスクが少ないか）が十分あるからと言って、それを限界まで使うのは、返済できなくなるリスクを高めてしまうため、あまりお勧めしません。与信を最大限使う場合は、自己資金もそれに見合った金額を用意することをお勧めします。
銀行は何を見ているのか
ワンルームマンションなどの投資では、一般的に、購入者（借入る本人）の給与情報を見て融資の判断を行います。もちろん物件の安全性も銀行は見ますが、それよりも借りたお金をしっかりと返すことが出来る経済力が本人にあるのか、という点が重要です。つまり、物件からの収入がゼロになったとしても、給与所得だけからでも返済が可能か、ということです。
特に、ワンルームマンションを一戸しか所有していない場合は、その物件が空室になると、家賃収入もゼロになってしまいます。ひとつが空室になっても大丈夫なように、優良なワンルームを複数個所有し、空室のリスクを分散することも出来ます。そのため、新築のワンルームを２０００万円で１戸買うなら、１０００万円の中古を２戸買ったほうがリスクは低くなります。
なお、銀行の貸出限度額が、年収の５倍程度に制限されているのは、それくらいまでなら投資が失敗に終わったとしても、給料から支払うことが何とかできるという範囲にあるためです。
投資ではなく、自分用の自宅を買うために利用する一般の住宅ローンも、年収の５倍程度が限度額になることが多いのはこのためです。
銀行から見たワンルームマンション投資
つまり、ワンルームマンション投資は、銀行から見ると、購入者がもう一軒、安い家を購入して、それを投資にまわしている、というような扱いであるということです。
ただし、銀行から見れば自宅程度の扱いだからといって、ワンルームマンション投資に意味がないというわけではありません。そもそも転売することを前提にした場合は、土地などもあったほうがよいのかもしれませんが、都心のワンルームマンション投資に限っては、「利用価値」を第一に考えることが出来ます。
そのため、一気に資産価値が下がるようなリスクも少なく、間違った物件の購入をしなければ、大幅な赤字で苦しむような失敗の可能性は低くなります。
また、将来の年金としては、毎月の定期収入を得られる、理想的な投資先でもあります。
ワンルームマンション投資の後に一棟ものの投資は出来るのか？
さて、こういったワンルームマンション投資を行っている人で、残債がある場合、さらに借金をして、一頭ものの物件を購入することは出来るでしょうか。
この場合の答えは、購入する物件の条件次第といえるかと思います。
銀行の判断次第ですが、利回りも高く、入居率も安定しそうな優良物件であれば、融資をしないという判断にはなりにくくなります。
ただし、銀行はリスクを極端に嫌いますから、購入する物件の価格に対して、一般的には最低１割以上、出来れば３割程度の頭金は用意しておく必要があります。
一棟物件は、大変高額な場合が多いため、この頭金が用意できるのかどうかが、次の一棟もの物件を購入しやすくなるかどうかの別れ目になります。
ワンルームマンション投資が赤字ではNG
さらに言うと、すでに行っているワンルームマンション投資が赤字でないことも非常に重要です。
これは、不動産投資家としての資質がそこで見えてくるためです。ですから、節税用にと思って、新築ワンルームマンション投資などをおこなって、見かけ上の赤字を出しているような場合は、一棟もののローン審査は厳しくなりますので、注意が必要です。
最低でも３年は黒字を継続していないと、不動産投資家としての、信用を得ることが出来ません。
どの銀行を使うべきか
また、すでに借入を行っている銀行やメインバンクがある場合や、物件購入地域で投資用不動産のローンに力を入れている地方銀行や信用金庫などがある場合は、そちらに問い合わせてみるとよい結果が得られる可能性が高くなります。
まとめ
今回は、「ワンルームマンション投資をした後に一棟マンションのローンは組めるのか？」ということについて、解説しました。内容は、
【ワンルームマンションのローンの性質】
【銀行は何を見ているのか】
【銀行からワンルームマンション投資】
【ワンルームマンション投資の後に一棟ものの投資は出来るのか？】
【ワンルームマンション投資が赤字ではNG】
【どの銀行を使うべきか】
でした。
一棟ものの不動産投資を行うことが出来るかどうかは、結局のところ、どれだけ優良な物件を見つけることができるかどうかに大きく依存していきます。また、頭金が大きく必要になるため、一般のサラリーマンには難しいことが多く、医師や弁護士、開業医や経営者など、資金に余裕のある人が有利なポジションにあるようです。
自分の投資のスタイルと目的をしっかりと持ち、身の丈にあった投資を行えば、リスクも少ない不動産投資が行えますので、しっかりと勉強して、最低限の知識を蓄えて安全な投資を行いましょう。
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