「お金があったらいいのになぁ」、これは資本主義社会に生きるほとんどの現代人が持っている願望なのではないでしょうか。お金は資産ですから、資産があればいいなぁってことでもあります。また、資産といえば不動産も資産ですので、「不動産持ってたらいいなぁ」と言ってもいいかも知れませんね。
実は、不動産投資というのは、ほとんどの人が気づいていないけれど、すでに持っている資産を不動産という形に具現化する仕組みでもあります。
今回は、この誰もが持つ見えない資産について見ていこうと思います。
あなたの持つ見えない3つの資産
まずは、資産とは何かについて、考えてみようと思います。この記事では、
「資産＝お金、またはお金を生み出すもの」
という定義をしたいと思います。
はじめに答えを言ってしまうと、不動産投資で活用する３つの資産とは、
・時間
・信用
・他者のお金
です。ひとつひとつ解説していきます。
時間という資産
サラリーマンやアルバイト、パートでもなんでも良いですが、ほとんどの労働形態は時給でお金をもらう仕組みになっています。これは、労働者が経営者に時間を売っているともいえます。もちろん、難しい仕事やきつい仕事であれば、それなりの加算金があって、自給は高くはなると思いますが、いずれにしろ時給、あるいは月給という時間に換算した金額でお金がもらえます。
不動産から生まれるお金も、時間に比例しています。家賃収入をベースに考えれば、長い期間不動産を所有している人のほうが、たくさんのお金を手に入れることができます。
しかし、不動産投資では、ローンを使う場合に、時間の効果がより大きく出てきます。
ローンを組む場合、借入の期間（時間）を長くできるほど、作れる資産の大きさが大きくなります。ローンは長く組むほど、多くの資金を借りることができる仕組みになっているからです。
一般的には、サラリーマンが銀行からお金を借りる場合、どれだけのお金を借りることが出来るかは、年収に比例します。概算で言うと、最大で「年収の5倍程度」を借り入れることが出来ます。
しかし、この最大5倍という制限のほかに、「返済比率」という制限があります。これは、毎月のローンの支払額が、収入の３０％～３５％以内であること、という感じの制限です。借入の金額を大きくしようとした場合、返済期間を長くしないと、返済比率を超えてしまいます。
例えば、上表に示すように、年収８００万円で、返済比率が３５％の場合、毎月の返済可能額は２３万３千円となります。金利３％とすると、返済期間１０年であれば２４２０万円、２０年であれば４２００万円、３０年であれば５５３０万円となります。
ローンの借入の詳細については、【不動産投資の借り入れについて】で、詳しく解説していますので参考にしてみてください。
不動産投資では、このように時間を使うことで、より大きな資産を作ることが出来るようになります。
信用という資産
次に信用についてです。信用というのは、たとえば日本銀行券の1万円札には一万円の価値があるよね、と世界中の人が信じている状態のことです。この信用が保てるのは、日本という国が、1万円の日本銀行券には1万円の価値がありますよ、と保証しているからです。つまり、日本という国の信用が、一万円札を一万円の価値があると世界に認めさせているのです。
逆に言うと、日本の信用がなくなったら、日本銀行券はタダの紙くずになります。数年前にアフリカのジンバブエの通過のレートが、10兆ジンバブエドル＝1米ドルなどになったのは有名ですが、紙幣というのは、実はタダの紙切れで、それの信用（人間の心の作用）が実際の価値であることがわかります。信用って大切ですよね。
不動産投資では、お金を借りるときにも、この信用が大切になります。銀行から見た信用というのは、お金をちゃんと返してくれ“そう”な人なのかどうか、という点になります。個人の信用というのを、この人はいい人であるとか、嘘をつかない人であるとか、そういった道徳的なことでは判断してくれません。お金を返してくれ“そう”かどうかにかかっています。
ここで、銀行から見た信用というのは、借りる人個人というよりは、借りる人の勤めている会社の信用力になります。なぜなら、借りる人が返すお金は、その人が勤める会社が支払っているからです。会社の給料の支払い能力によって、銀行は、その人の経済力を判断しています。
ということは、銀行から見れば、給料がサラリーマンよりも高い個人事業主よりも、継続的に給料を支払い続ける能力のある会社に勤めている、サラリーマンのほうが、信用力が高いという結果になります。特に、上場企業に勤めるサラリーマンや公務員、国家資格を持つ弁護士などの士業の人は信用が高いといえます。
この信用を元に、ローンという制度を使って、大きな資産を築いていく、これが不動産投資です。つまり、あなたの持つ信用という資産を不動産という資産に変えていくことができるということです。
他人のお金という資産
先ほど、銀行からお金を借りるのに、信用を使うと述べましたが、「でも借りたら返さないといけないでしょ」、という疑問を持ったかと思います。たしかに、銀行は貸したお金に利子を付けて返してもらうことが商売ですから、借りた人は返さなければなりません。
ただし、この返すお金は自分で払う必要がないというのが、不動産投資の一番の肝になります。借りたお金は他人が返してくれます。
よく、不動産投資ではキャッシュフローが大切だといいますよね。このキャッシュフローがプラスの状態というのは、銀行への返済も税金も経費もぜーんぶ他人が払ってくれている状態のことなのです。自分では一銭も払わずに、自分の資産だけが増えていく状態、それがキャッシュフローがプラスの状態なのです。
まとめ
今回は不動産投資を行うときに有効に使える、見えない資産について考えました。内容は、
【あなたの持つ見えない3つの資産】
【時間という資産】
【信用という資産】
【他人のお金という資産】
でした。
時間と信用と他人のお金を上手く使って、不動産資産を築いて行きましょう。
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