こんにちは、管理人です。
今回は神奈川県でマンション投資をしていた方の体験談です。
立地もよく売買も頻繁に行われている物件のようですが、何故か入居者が決まらない物件だったそうです。その理由は何だったのでしょうか。
目次
貯金をするよりもマンション投資の方が利回りが良いこと
私は35歳の女性で職業は現在は専業主婦です。
不動産投資をはじめたっきかけは、数年前に父が亡くなったためまとまったお金が入ったことがきっかけでした。投資用不動産の物件は、神奈川県にありましたが今は売却しています。その物件は駅からも近く、築年数は20年ほどたっていましたが外観も内装もきれいな状態でした。
数年前の当時も普通預金に預けても利子が期待できるわけでもなく、なにか資産運用をしたいと考えていました。そこで考えたことが不動産への投資でした。不動産は株式投資のように急激に目減りするリスクもないような気がしていました。そこで、投資用の不動産を探し始めました。
駅近でファミリーにも貸せる物件を購入
まず、探すときには、駅から近くて賃貸に出した時にも借り手が見つかりやすい物件を探しました。物件を探し始めてから、すぐに希望の物件を見つけました。駅から徒歩3分で、一人住まいには広い感じですが、4人家族までならなんとか暮らせる程度の広さはありました。
5階建てのマンションで、購入したのは4階でした。この物件に決めた決め手は、駅から近いことと、投資用に購入している人が多いことでした。また、金額的にも、持っているお金だけで購入できる価格だったため、住宅ローンを組む必要がなかったのです。物件は、現金で購入しました。
一向に借り手がつかないファミリー向けの投資物件
ところが、購入後に借り手募集を始めたのですが、一向に借り手がつきませんでした。なぜかというと、そのマンションは投資用に購入している人が多く、賃貸募集を出している部屋がいくつもあったのです。そのため、家賃は相場よりもかなり安くしなければ借り手がつかない状態だったのです。
借り手が見つかるまでも、管理費や修繕費はかかります。自動引き落としで、みるみる銀行残高が減っていきました。そうなると、いくらでもいいから借り手をみつけるために、家賃を安くしなければなりませんでした。結果的に、家賃はとても安くなってしまいましたが、借り手をみつけることができました。
３年で物件を売却
賃貸収入は、3年ほど得ることはできました。しかし、このまま家賃収入を得るのは難しいと思い、売却することにしました。売却価格は、購入価格と同じ額で売ることができました。やはり駅から近いため物件の価格は値下がりしていませんでした。結果的に、家賃収入分が収入になったためプラスで終えることができました。
ただ、不動産投資は家賃収入がない場合のやりくりを考えておく必要があります。また、購入時期と売却時期も考えておかなければ、簡単に損をしてしまう投資でもあるのです。
今回のポイント
今回は不動産投資の体験談でした。駅近３分の好立地であったために売却もスムーズに出来たという点では良かったのですが、不動産投資という意味では失敗に終わってしまった事例でした。
今回の体験談の失敗のポイントは、２つほどあるかと思います。
１．中途半端なサイズの物件を購入してしまった
２．周辺環境のリサーチ不足
です。
まず、部屋の大きさですが、投資用として購入する場合はワンルームマンションの方が一般的には良いと考えられています。その理由は回転率と維持コストの低さです。空室が出た場合の空室期間はファミリータイプに比べるとワンルームマンションの方がかなり短いため、管理費や修繕積立金を自分で支払わなければならない期間が短くなります。現在でも東京の単身者世帯数は増加しており、借り手も増加する状況となっています。
次にリサーチについてです。まず神奈川県という時点で、東京都に比べると賃料値下がりのリスクも大きいため投資用としては、駅近の物件だとしても注意が必用です。また、同じマンションの中にライバルの投資用物件が沢山あり、しかも家賃競争が起きていることを調べずに購入してしまったというのは致命的かと思います。
近隣の家賃相場を調べておくのは大前提ですので、注意したいものですね。
投資用物件を高く売るために
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