不動産投資を始めるなら一棟買いか区分所有のどちらが良いのか？

不動産投資を行う場合、マンションかアパートか、新築か中古か、一棟か区分かなど、いろいろなやり方があり、迷ってしまいます。今回は、初めて不動産投資を行う初心者の人でも分かりやすいように、一棟投資と区分投資の特徴について解説していきます。

所有権について

区分所有の物件と、一棟物の物件の一番の大きな違いは、土地の所有権の形式です。区分所有でも、土地の権利は有ります。しかし、普通の所有権ではなく、「敷地権」というものになります。

この敷地権というのは、一般的に、部屋の広さの割合によって、区分所有者全員で、敷地を共有する権利です。土地は共有となるため、敷地権を持っているとしても、好き勝手に使用することは出来ません。

一方で、建物の専有部分については、個別に所有権がきちんと有り、一棟物の物件と同じになります。一棟物の物件では、土地の所有権があることが、大きな特徴であり魅力です。

区分所有権の物件を購入した場合に、注意しておきたいのは、長期にわたって保有して、建替えが必要になってきた場合です。区分所有のマンションは、共有者の４／５以上の同意が無いと建て替えることが出来ない法律となっているため、実際に建て替えるのに、非常に時間がかかる場合が多くなっています。

「不動産投資におけるマンションの寿命について」でも、解説したように、最悪の場合、建替えが出来ないということも考えて投資する必要があります。そう考えると、建替え時期までに、十分なリターン（長期のキャッシュフロー）を得ることができるように、築年数の浅いマンションを購入しておくのが賢い投資法になります。

あるいは、建替え前に、売り抜けるという形もありますが、建替え時期のマンションが高額で売れる可能性は低いとも考えられますので、持ち続けたほうが得になる場合もあります。どちらの場合でも、十分に元がとれるよう、投資用物件を選ぶ必要があります。

一棟物の物件では、土地も建物も所有者が自由に出来ますので、建て替え時の自由度は、区分所有にくらべると格段に上がります。ただし、建て替え時の費用を全額、所有者が準備する必要があるため、銀行からの融資が受けられない場合、建て替えることが出来なくなる可能性もあります。

空室については、一般的に区分所有よりも一棟物の方が、リスクが低いと言う人が多いようです。区分所有の物件を一戸しか持っていない場合は、空室が発生すると、収入がゼロになるためです。しかし、逆に言えば、空有室にならない場合は、１００％の入居率ということもいえます。

一棟物の物件で、同時に数部屋が空きになってしまうと、それを埋めるには時間も労力もかかりますので、一棟物のほうが、空室リスクが低いとは一概に言えません。

また、区分所有でも、戸数を増やすことによって、空室になった場合の収入がゼロにならないようにすることもできますので、区分所有と一棟物の物件で、空室リスクについて大きな違いは出ないともいえます。

問題は、一棟か区分かではなく、入居者が選んでくれる物件なのかどうか、ということです。どんなに見かけの利回りが高い一棟物件を所有していても、空室ばかりの物件では、意味がありません。

物件の選び方については、「不動産投資における物件の選び方まとめ」でも解説しているので、参考にしてみてください。

不動産投資を行う場合、通常１割～３割の自己資金が必要になります。

区分所有物件の金額は数百万円～２千万円程度ですので、自己資金は１００万円程度から購入することも可能になるため、一般のサラリーマンでも比較的スムーズに始めることが出来ます。

一方で、一棟物の物件の場合、数千万円～数億円の価格になるため、自己資金は１千万円程度必要になる場合が多いため、費用の面から考えると、区分所有の物件の方が、始めやすいという事になります。

区分所有物件と一棟物物件の特徴について解説しましたが、どちらもメリット・デメリットがあります。自分の状況や、将来のプランにあわせて、投資する物件を選んでいくことが、良いといえます。

自分の身の丈にあった投資を行うことで、様々なリスクを回避しつつ、必要な老後資金を準備していくことができるかと思います。