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こんにちは、管理人です。

今回は東京都内で新築のワンルームマンション投資をされている方の体験談です。

一般的には失敗する可能性の高い投資方法をどのようにして運用しているのかが参考になります。

新築で購入した３件のワンルームを都内に所有しています

私は現在44歳の外資系企業のサラリーマンです。現在、芝公園、大森、錦糸町に３件のワンルームマンションを所有しています。

今のところ通年収支は（家賃）≧（ローン＋固定資産税＋諸費用）　で持ち出し無しで回っていますので、赤字でマンションを手放している人たちに比べると安定した経営ができていると思います。

できる営業さんを味方につけるのが第一です

不動産投資を始めたきっかけは、信じられそうな営業さんに出逢えたということが第一だと思います。実は購入する前にも嫌と言うほどワンルームマンション投資の勧誘電話が職場に掛かってきていました。ただ、同僚がいる職場の中でマンションを買いますなんて話しを始めるわけにも行きませんし、大体にして「年金代わりに」とか美味い話をして、「まずは会いましょう」と言うパターンは怪しくて信じられませんでした。

それも無駄にハイテンションなお姉ちゃんやお兄ちゃんが、口先だけの営業トークであることが見え見えの状態でです。はっきり言って何から何まで信じられません、アキバのシルクスクリーン売り並に怪しいですよね（笑）。

そんな感じでしたので、最初の購入時の営業さんにもかなり疑いの目を掛けて何度も電話でやりとりをして、本当に信頼しても大丈夫なのかをとことん見極めました。

投資用ローンの金利も低く決算期で価格も安く買えたのがラッキーでした

それまで他の営業は一回目ですぐには会えないと言うと二回目はなかったので、今の営業さんのように丁寧に対応していただけることは無かったので、まぁこの人なら真面目に聞いてあげても良いかなと思ったのがきっかけですね。

そして、購入に至るわけですが、まぁ世間一般で間違いなく投資失敗すると言われている新築ワンルーム（芝公園）です。

ただ、私が購入した時は住宅エコポイントは付くは、金利は安いは、いわゆる決算期というのも重なって、結構なバーゲン価格（と本人は思っています）で購入できましたので、今でも黒字経営できています。

山手線の新駅効果が出そうな物件を東京スター銀行の投資用ローンで購入

この物件は山手線の新駅の話がちらほら上がっていて、将来性を買った感じです。ワンルームマンションを買って節税効果が出るギリギリの年収ラインと言うことも有り、ほぼフルローンを東京スター銀行より借りることが出来ました。

意外と不動産投資ローンがある銀行は少なく、でもいわゆる貸金業者だったら借りたくない（購入しない）と考えていたので、審査がパスして良かったなと思いました。

不動産投資は儲けも大切ですが、節税効果を最大限に有効活用するのがポイント

投資用ローンの審査はサラリーマンで一部上場企業の方であったら、比較的簡単にパスすると思います。
最初に述べたように単年度ではたった数千円のプラスで正直何やっているんだ、と端から見ると思うのでしょうが、不動産投資は「減価償却」「経費」「損益通算」この3つによって「課税所得」を下げることが出来ます。

つまり、年収は結構な金額だけど、なぜか子ども手当を貰っていたり、幼稚園や保育園の月謝が安かったり。他にも確定申告によって所得税が還付されたり、住民税が安くなったりというようなメリットもあります。

やっている人には当たり前のことですが、実際にはプラスの収入なのに、税制上は所得が下がって見えるので、本来なら貰えない補助金をもらえたり、税金が戻ってきたりするということです。

収支がマイナスの物件には手を出さないことです

でも、収支が良すぎると、損益通算してもマイナスにならなかったり（今年はちょっと危なかった）もします。まぁ、税金上の収支がプラスになったとしても、その収益から税金を支払うだけですから本来の投資としてはあるべき姿でもあります。
あとは特に税金の勉強が出来るのは面白いと思います。

件数を増やして空室リスクを減らす

私見になってしまいますが、単年度でプラス収支となる物件なら東京都内のワンルームマンション投資はおすすめできます。逆に単年度で実際の収支が赤字になるような物件はやめたほうが良いですね。持ち出しが必要な物件だと件数を増やすことも出来ません。件数を増やせないと空室のリスクが高くなりますから、正直やめた方が良いです。

やっぱり良い営業さんは必須です

そこを見極めるうえでは、やはり良い営業さんと出会うことだと思います。これは電話応対がしっかりしていることや、何度かやりとりして行く中で信頼できる方を選ぶと良いかと思います。

あとは、すでに不動産投資で上手く行っている人に営業さんを紹介してもらうというのが一番確実な方法だとは思いますね。

まとめ

今回は東京都内での新築ワンルームマンション投資を成功させている方の体験談でした。体験談の中でもあったように、一般的には新築ワンルームマンション投資は失敗する方が多いのですが、今回のかたは購入された時期や物件が良いものだったようです。

東京都内でしたら中古ワンルームマンションのほうが利回りも高く価格も安いため、投資を失敗するリスクがかなり低くなりますので、これから都内でのマンション投資を検討される方は、しっかりと収支計算をおこなった上で物件を見極めるようにすると良いと思います。