今回も読者の方からよく聞かれる質問についてです。
「空き家が増加しているけど不動産投資って大丈夫なの？」という質問です。
空き家の増加問題については、２０１４年に「空き家対策特別措置法」が成立するなど、社会的な問題にもなっていまし、不動産投資を行う上でも非常に重要な問題です。
今回は公的機関の発行しているデータから、空き家問題が不動産投資に与える影響などについて考えていきたいと思います。
目次
空き家の実態はどうなっているのか？
全国の空き家の状況については、「空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果」を総務省の統計局が出しています。
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi861.htm
この結果を見てみると、確かに年々空き家の数は増加傾向にあることがわかります。
どこで空き家が増えているのか
しかし、さらに詳しいデータを見てみると、地方によって、空き家の増加傾向や、空き家の比率が大きく違うことがわかります。
http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi861.htm
東日本大震災で住宅の需要が大きく増えた東北地方を除くと、人口の多い首都圏や、地方の大都市のある地域では空き家率が低い傾向にあります。
埼玉県、神奈川県、東京都、千葉県は首都圏でも住宅需要の多い地域ですし、滋賀県は大阪や京都の住宅圏として最近は住宅需要が高くなっているようです。
ちなみに、愛知県は空き家率が低いですが、前回調査から比べると空き家率が大きく増加しているため、今後の動向次第では不動産投資を控えるべき地域になってくるかもしれません。名古屋などの大都市に限定して投資を行うなどの方針が必要になりそうです。
また、東京に限ってみると、平成20年から25年の５年間の空き家の増加率は0.1％にとどまっており、空き家率の高い、地方に比べると住宅が供給過剰になっているとは言えないようです。
都道府県別の転入超過数 人口の増加している地域
下の図は、総務庁の統計局が発表している、都道府県別の転入超過数（引っ越しなどによる人口の増減）です。
http://www.stat.go.jp/data/idou/2014np/kihon/youyaku/
空き家率の低かった、埼玉県、神奈川県、東京都、千葉県は、転入数が多く、地方からの人口移動によって、空き家率も高くならないのだということが予測できます。
人口の増加している都市はどこか？
下図は、NTTデータ研究所が「住民基本台帳人口移動報告」を元に人口が増加している都市をまとめたものです。
https://www.keieiken.co.jp/pub/yamamoto/column/column_140203.html
首都圏以外では、札幌、福岡、大阪、仙台、名古屋などの人口が増加しています。
特徴的なのは、東京都は10代20代の若い層が流入しており、就職や大学で東京へ引っ越して来ているということが予想できます。
こういった人たちのほとんどは単身ですので、東京での不動産投資に限って言えば、ワンルームマンション投資が狙い目であると考えられます。
ただし、最近では東京都のワンルームマンション建築規制などもあり、新規の物件供給が減少し、需要に対して供給が足りていないという状況が続いています。結果として、数年前に比べると物件価格も上昇傾向にあるため、投資として成り立たせるためには、物件をいかにして見つけるのか、ということが非常に重要になっています。
人口減少、空き家増加に対応する不動産投資の方法
不動産投資を行う場合は、人口が減少する地域、空き家が増加する地域では、事業として採算をとれなくなる可能性がたかまります。
不動産投資で失敗しないための大前提は、入居者が住んでくれることです。そもそも人口の減少する地域、空き家の多くなっている地域というのは、入居者が減少する、空き家を賃貸に回す人が出てくるなど、不動産投資をするには向かない場合が多いのです。
つまり、不動産投資をこれから行うという場合の大前提は、人口の減りにくい場所で物件を購入することです。地方都市でも、人口の増加している都市や、中心部の駅前などに場所を限定することで、人口の減少に対応することは可能かと思われます。
まとめ
今回は、「空き家が増加しているけど不動産投資って大丈夫なの？」ということについて解説してきました。内容は、
【空き家の実態はどうなっているのか？】
【どこで空き家が増えているのか】
【都道府県別の転入超過数 人口の増加している地域】
【人口減少、空き家増加に対応する不動産投資の方法】
【まとめ】
でした。
人口減少、空き家の増加など、何も勉強せずに不動産投資を行えば、不動産投資で失敗しやすくなります。しっかりと勉強して、失敗しない不動産投資を目指していきましょう。
当サイトは東京のワンルームマンション（非公開物件）を扱う業者とも提携しておりますので、地方にいながら東京での不動産投資、マンション投資を行ってみようという要望がある場合はご連絡ください。
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