不動産投資の種類とメリット・デメリット

今回は、不動産投資の種類別に、マンション、アパート、戸建て、そして、地方か都心部かで、メリットとデメリットをまとめてみたいと思います。

基本的に中古物件を前提として考えます。

これから不動産投資を始めようと考えている人も、すでに始めている人も参考にしてもらえればと思います。

キャピタルゲインとインカムゲイン

まず、大まかに不動産投資の分類を行うと、キャピタルゲイン（転売での利益）を狙うのか、インカムゲイン（家賃収入）を狙うのかということがあります。

このあたりの話は過去の記事【キャピタルゲインとインカムゲイン】で解説済みですが、大量の資金と知識がひつようになるため、キャピタルゲインである土地や建物を転売して利益を狙うという方法は、今の日本では難しい状況です。

また、老後の生活資金を目的とするなら、定期的な収入が無ければならないので、キャピタルゲインを狙った転売目的の不動産投資は、あまり適していないと考えられます。

そうすると、私たちがこれから行うなら、家賃収入を狙った不動産投資となります。ここで、家賃収入を得るためには、物件を貸さなければなりませんが、どのような物件があるのかを考えてみたいと思います。

最初に結論から言うと、投資目的であるなら中古物件を狙うべきです。なぜなら利回りが高いからです。

例えば、都内の新築ワンルームマンション投資の広告を見たことがあるかもしれませんが、そういった広告にうたわれている利回りというのは、表面利回り（経費や入居率を考慮していない）で、８％程度をうたっているものが多いのですが、実際の利回りを計算してみると３％～４％程度のものがほとんどです。

一方で、築浅の優良な中古物件では５％前後というのが現在の相場となっています。

４％と５％の差は２％ですが、同じ2000万円で購入した物件なら、手元に入る家賃収入は、８０万円と１００万円なので、２０％の違いが出てくるということです。

これが30年続くとなると、６００万円の違いが出てきます。

家賃収入を狙った不動産投資の前提は、借りる人がいる、ということです。

ご存知のように、日本の人口はすでに減少し始めていますが、東京の人口は地方からの流入により、いまだに増え続けています。

しかも単身者の割合が多く、世帯数も増えているという状況です。

東京以外の地方は、ほとんどが人口が減少傾向にありますので、もし、地方で不動産投資をする場合は、土地勘があり、不動産投資にもある程度熟練した段階で行うのが良いかと思います。

それぞれにメリットとデメリットがありますが、マンションであれば、鉄筋コンクリートで作られていますので、耐用年数が長く、管理をしっかり行っている物件であれば、80年ほどは問題なく運用できるといわれています。

火災にも強く、火災が発生しても、一部屋のみですむ場合がほとんどです。

長期の家賃収入を安定して得やすいといえます。

ただし、構造が頑丈な分、価格も高めになっています。

アパートは、マンションに比べると安いのですが、耐用年数が短く、見た目にも古くなりやすいという特徴があります。

また、火災にも弱く、一部屋で火災が発生すると、一棟丸ごと燃えてしまうというリスクがあります。

一戸建ては、管理や大変で、維持費がマンションやアパートに比べると高くなります。

自宅を貸しに出すという場合は、よいかも知れませんが、リフォーム時のコストや、一戸あたりに必要な設備の金額も大きく、投資用としてはあまり向いてないと考えられます。

不動産投資のなかでも目指す人が多いのが、一棟もののマンションです。一棟買ってしまえば、大きな家賃収入が得られるため、効率がよい投資法です。

ただし、金額が高く、1億円や2億円というのが当たり前の世界です。

10年以上前でしたら、フルローンを組んで購入するという方法もありましたが、現在では、少なくとも１０%程度の頭金が必要ですので、かなりの自己資金のある人しか買うことができません。

また、優良な物件の数も少なく、不動産業者との強いパイプを作るところからはじめる必要があります。

ワンルームマンションは、中古であれば価格も安く、都心の駅近の物件であっても、８００万円～１６００万円程度で購入することができます。

頭金も１００万円程度からはじめることができるため、サラリーマンの年金目的の投資として、ここ数年、かなり注目されています。

最後に、さまざまな不動産投資の種類について、利回り、資金、入手性、売却性、リスクなどについて、表でまとめてみましたので確認してください。
メリットとデメリットが分かりやすくなっていると思います。

【地方か都心か】

【一棟アパート、一棟マンション、ワンルームマンション、ファミリーマンション】