今回も読者の方からの質問に答える形で解説していきたいと思います。
「不動産投資は頭金ゼロ でも可能ですか？ 」
という内容です。
こういった質問をされる方の多くは、２つパターンに分類できる場合が多いように思います。
一つ目は、年収が少なくて頭金を用意できない場合。
二つ目は、すでに住宅ローンを組んでおり、新たに頭金を用意するのが難しい場合。
です。では、早速解説して行きたいと思います。
目次
年収が少なく、頭金が用意できない場合でもローンで物件を購入できるか？
一つ目の年収が少ない場合は、銀行からみた信用が低いため、ローンを組んで不動産投資を始めるのは難しい場合がほとんどです。かなりの額の頭金を用意できれば別ですが、そもそも頭金を作れないために、頭金ゼロでの不動産投資を目指しているのですから、かなり厳しいといわざるを得ないと思います。
また、難しいという以前に、もしマンションの空室が続いてしまった場合などを考えると、給与からの補填も出来ないため、借金の返済ができなくなり、最悪自己破産などをしなければならないといったことも考えられますので、やめておいたほうがよいと思います。
すでに住宅ローンを組んでいても、ローンで物件を購入できるか？
これは、ローンを組む人の信用しだいになります。銀行から見た信用というのは、その人の年収に比例します。また、年収は高くても、個人事業主や零細企業の経営者などは、敬遠されがちです。詳しくは【不動産投資のローンの借り入れについて】で解説していますので、参考にしてみてください。
たとえば、自宅の購入で、総額2500万、返済期間35年、金利２％でローンを組んでいる場合、毎月の返済額は81,159円となります。これは、年収が５００万円の場合、返済比率は19.5%、借入額は給与の4.9倍です。
一般的な投資用ローンの限度額は、借入比率が35%程度、限度額は年収の6倍前後です。
つまり、年収が５００万円ある人の場合の借入できる金額の上限は、大体３０００万円までとなりますので、１０００万円の中古のワンルームマンションを頭金なしで購入するということは難しいということになります。
これが、年収６００万円の方でしたら、借入できる金額の上限が３６００万円程度まで上昇しますので、頭金なしでの購入というのも視野に入ってきます。
ただし、空室時に自宅のローンを支払いながら、マンションのローンも支払えるほどの余裕は持てないと思いますので、出来ることなら頭金を最低でも1割、出来れば3割は準備しておいてから、不動産投資を始めるほうがリスクが少なく、安心して不動産投資を始めることが出来ます。
安全に不動産投資で不労所得を目指すには
不動産投資で不労所得を目指している方は大勢いますが、安全性を見据えた投資を行っている人は少ないように見受けられます。将来の安心のための投資ですから、あまりリスクを高めない投資方法を検討しましょう。
具体的には、マンションの収入が返済よりも十分に大きい状態で不動産投資を行うようにしましょう。ローンを利用する場合は、利回りの大きい物件を購入するか、頭金を多めに入れて、ローンの返済を少なくしておくというのが賢明です。
現在は、日本全体で見れば少子高齢化、人口減少という、不動産投資には不利な状況ですし、これからもこの傾向に変化は期待できません。ただし、東京都に限れば、人口は増加傾向にあり、今後も日本の中心であることに変わりはないので、もし不動産投資を行おうというのではれば、東京都内の人気路線の駅近の物件など、優良な物件を購入するのが安全です。
不動産投資のリスクについては、【不動産投資の危険性（空室リスク）について】などでも解説していますので、参考にしてみてください。
まとめ
今回は、「不動産投資は頭金ゼロ でも可能ですか？ 」という質問に対して、解説を行ってきました。内容は、
【年収が少なく、頭金が用意できない場合でもローンで物件を購入できるか？】
【すでに住宅ローンを組んでいても、ローンで物件を購入できるか？】
【安全に不動産投資で不労所得を目指すには】
でした。
年金目的に投資をおこなったのに、年金を使って損失を補填するなどという、残念な結果にならないように、しっかりと勉強してから不動産投資を始めましょう
空室になれば、一気に赤字になることもありますので、複数件所有する予定がない場合は、ムリなローンを組んでの投資は絶対にお勧めできません。
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