札幌市の投資用マンション
こんにちは管理人のサトウです。

今回は札幌市で投資用マンションを購入して不動産投資を行っている方の体験談です。

投資物件の出口戦略としての売却までのお話ですので参考にしてみてください。

投資用マンションを購入した私

私は北海道札幌市在住の53歳の会社員・男性です。今回は私のマンション投資の失敗談についてお話しします。不動産としては、札幌市内3箇所に投資用マンションを3室を所有しています。

不動産投資を始めるきっかけは、株売買ではリスクが高いのでもっと低リスクで確実に収益の上がる運用を考えていたところ、資料請求した業者より投資用マンションを勧められたことがきっかけです。

購入したマンションは都心部近辺にあるマンションで、1R・1部屋、1LDK・2部屋で学生や若い世代が賃貸で住むマンションです。マンションはいずれも地下鉄駅徒歩5分圏内、オートロック、ベランダ、地下物置付きです。
それらの物件を選んだ主な理由は、退去時の空き室期間が少なくて済むように回転の早い20~30代前半向けの物件だったからです。アルバイトするにも遊びに行くにも好立地、若い女性も安心なオートロック、荷物の多い人や車のタイヤ保管にも便利な物置、エレベータ、トイレ風呂別で部屋も広めなどがポイントでした。

支店が近くにある銀行でローンを組みました

最初のマンションについては、将来の投資用として考えたことから、自己居住用として地元の銀行に住宅ローンを申込みました。実際2年は居住していましたが、自分には向かなくて賃貸にしました。その住宅ローンは3年固定金利の期間後、変動タイプで毎月均等払い、ボーナス払いなしとし、満額融資を受けました。

借入手続き自体は、申し込みの他は契約手続き時・代金決済時と3回銀行に行っています。借入した銀行を選んだ理由として、金利保証料ははっきり言って他行と大差ないので、賃貸した際予想される一部繰上げ返済に際し、支店が勤務先に近くて手続きの容易にできる銀行を選んでいます。
2つ目の物件以降については銀行では投資用物件購入には住宅ローンは組めないことが分かり、現金で購入しました。アパートローンは組めるのですが、金利や保証料・団体信用生命保険料が高くとても採算に合いませんでした。

予想以上に回収に時間が掛かるため売却することで利益を得ることに

ただマンション投資を実際に行ってみると、退去時の空室時の出費がかなり大きいのと、予想以上に修繕費がかかります。また業者がシュミレーションしていた家賃設定が甘く、実際は競争や建物の劣化で家賃は低下傾向にあります。

当初予想では15年で元本回収できる見通しでしたが、現在10年目で5割程度しか回収できていません。20年目になる前には回収できそうですが、陳腐化や事故物件となるリスクもあることから落ち着かないというのが本音でした。そこで、現在中古市況は大変良いので、売却も視野に入れて活動した結果、物件の立地が良いことから引き合いがきており、2戸は既に売却先がほぼ決定した状況にあり、残りも良い方向に進んでおりホッとしています。

投資用マンションは株式投資と同じ用に良い銘柄を買わないとだめ

これから投資用マンションを検討されている方にアドバイスですが、投資用マンションは株式と同じということです。要は売れる条件の良い銘柄を割安な時期に仕込み、生涯持ち続けるのではなくて売るタイミングがきたら手放すことを常に意識することが肝要だと言えます。相続税対策のマンション経営とは違い投資用はあくまでも投資用で一生持つものではないということを念頭に置く必要があります。

(体験談は以上です)

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