こんにちは、管理人のサトウです。
今回は一棟マンションで不動産投資をされている女性の方の体験談です。
お金をかけずに入居者の満足度を高める工夫が満載で、下手な不動産投資本よりも参考になりました。やはり不動産投資で成功している人というのは、コツコツと地道に改善を行っているものですね。
どんな職業でも同じかもしれませんが、楽して稼ごうとは思わないことが成功への近道のようです。
目次
40歳で初めての物件購入。その経緯とは
私は教員免許を持っており、大阪府大阪市に住んでいます。40歳までは家庭科の教師として中学校に勤務していました。元々不動産や間取り図が大好きで新聞に入ってくる物を見るのが趣味で、いつかは大家さん業をしたいと考えていました。結婚し子供も一人いますが、離婚してシングルマザーとして子供を育てました。今は亡くなりましたが、当時は近くに父親がいたので助けてもらう事は可能でしたが、親に頼らずに生活していました。
不動産投資としては、40歳の時に初めて物件を購入しました。それまで仕事で働いたお金を出来るだけ貯め、初めての物件を購入する頭金にしました。物件は少し都心部からは離れた駅から徒歩10分の単身用マンションです。一棟買いで、全部で12部屋ありました。都心や駅から少し離れている事もあり、やや安く購入する事が出来たので、利回りは結構良い方だと思います。
築年数高めのマンションは狙い目
物件を選ぶ時に第一に考えたのは、ローンを借りても十分に支払っていけるかどうかです。購入した物件は、駅から少し離れていますが、その地域にはあまりマンションが建っておらず一戸建てがほとんどでしたので、競合相手が少ない事はメリットになると判断しました。また、物件はやや築年数が経っており、上物の価格が下がっていましたが、手を入れれば集客できると踏みました。
実際に購入するタイミングでは7,8割の部屋が埋まっていました。頭金を多めに入れましたが、足りない分はローンを組んで購入しました。銀行の投資用ローン審査は厳しいと聞いたことがありますが、長年教師として常勤勤務しており、そこが評価されてローンを通す事が出来ました。
ただ、一度でローン審査がおりたわけでは無く、何か所も銀行は当たりました。最終的に借りる事が出来たのは都市銀行ではなく地銀でした。数回面談をした中で最終的には物件の紹介を上手に行う事が出来る様になっていたのも評価されたのかもしれません。
付き合いとサービスは怠らず行うのが大事
購入後は物件の掃除などの管理も行いながら教員の仕事を常勤で続けました。子供も独立しお金がかからなくなると、家賃収入からのキャッシュフローで貯蓄のスピードが増しました。今でも購入した物件は定期的に掃除に行っています。
マンションの下階には自動販売機を設置しました。コンビニやスーパーも少し遠いので、ジュースくらいは直ぐに買える様にとの考えでしたが、意外にも収益性が結構ありました。
部屋の間取りは全て1Kです。TV、洗濯機、冷蔵庫は予め全ての空室に備えました。1年間住んでいただいた入居者さんにはプレゼントしていますが、これが好評で、長く住んでいただける方が多くいます。管理会社にも定期的に顔を出し、お土産を渡しています。以前は入居を決めてくれた不動産屋さんには金券を持って行っていましたが、受け取らない方針の業者さんもあるため、今ではゲーム機などを渡しています。商品を渡し、不要なら売って現金にしてもらうこともできるからです。
少しの工夫ときめ細やかな気遣いで、入居率8～9割をキープ
購入当初の頃は、雨の日や朝、夕方色んな時間にその物件に赴きました。始めのうちは一室に泊まりました。その時に感じた事、不満な所を出来る限り低コストで改善しました。例えば階段は雨除けがありますが、横殴りの時には入ってきてしまいます。ですので、カバーを取り付けました。1階の一室は小さな事務所でしたが、立ち退いたのを機に取り払い、入居者さん用の雨に濡れない自転車置き場にしました。
玄関のリフォームや消火器の設置、剥げていた部分は綺麗にペンキで塗りなおしました。そんな風に少しずつですが手を掛ける事で入居率は今でも8,9割をキープしています。入居者さんの立場に立って改善する事が大事だと思っています。
その後、もう一棟物件を増やしました。父から相続した物件は建て替えて、自分の住む家と賃貸に回せる物件とを建てました。今は、教師の仕事は定年退職しましたが、家賃収入で教師の頃と同じ額位稼いでいます。同じ大家さん関係の方と交流する事も楽しみの一つです。
（体験談は以上です。）
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