今回の不動産投資シミュレーションでは、過去の記事【不動産投資の借り入れについて】で解説した借り入れのポイントを踏まえつつ、40代の方が不動産投資を始めて、定年までに効率よく資産を増やし、老後に豊かに暮らせるようになるレベルまで資産を増やす方法を検討します。
目次
40代のシミュレーションの条件
まず、今回のシミュレーションの条件ですが、
職業：サラリーマン
年齢：４２歳
年収：８００万円
自己資金：１０００万円
物件：築１０年、１０００万円／戸、実質利回り５．５％
返済期間：１８年
繰り上げ返済に使える資金：５０万円／年
（計算を簡単にするため、諸費用は無視します）
と設定します。
４０代の場合、定年までの期間が約１５年～２５年となるので、ローンの期間は２０代や３０代の方よりもかなり短くなっていまいます。
この場合は、自己資金を多めに入れることで、安全性とスピードを確保する形にします。また、繰り上げ返済も活用して、なるべくスピードを上げて投資を行っていく必要があります。
１０００万円の自己資金の使い方として、２つのパターンを考えてみます。
【1】１０００万円の物件を１件、現金で購入する。
メリット
⇒債務リスクがゼロ
デメリット
⇒１件しかないので、空室になると収入がゼロになる。
⇒投資効率が低い。
⇒最終的な収入が少ない。
【2】１０００万円の物件を２件買い、５００万円ずつで、合計１０００万円を頭金にする。
（今回は返済期間が短く、毎月の返済額が大きくなるので、物件数を初期段階で増やしすぎると、キャッシュ・フローに余裕がなくなるため、２件としています）
メリット
⇒１件が空室になっても、もう１件の収入があるため空室リスクが低い。
⇒同じ資金で２倍の資産を運用するため、現金で１件買う場合より投資効率が高い。
⇒最終的な家賃収入が２倍になる。
⇒債務比率が低いので、金利の上昇にも比較液強い
デメリット
⇒現金購入よりは債務リスクが高い（気にするレベルではないですが）
【30代から不動産投資を行う場合のシミュレーション】でも解説したように、不動産投資は、資産を構築するのに時間のかかる投資ですが、自己資金を多めに入れることで、その期間を短縮することが出来ます。
今回は１０００万円の自己資金を投入することを前提としていますので、【2】の場合でも、債務比率は５０％に抑えられるため、かなり安定した賃貸経営が可能です。
今回は、２件から始めて、最終的に定年までにどれくらいの資産を築くことが出来るのかをシミュレーションしていきます。
頭金を２００万円ずつ使い、５件買うことも可能ですが、４０代になると定年までの期間が約１５年～２５年と短いため、返済期間もそれ以下になり、キャッシュフローに全く余裕がなくなります。
家賃収入に対する返済の比率が高くなるので、家賃の下落時などにキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が高まります。
ですので、今回の様に返済期間を短くしなければならない場合は、頭金（自己資金）の比率を高めておかなければなりません。
つまり、初期段階では、物件数を抑えて、自己資金比率を高めておくのがリスクを下げるコツとなります。焦って一気に買うようなことはおすすめできません。
買ってそのままの場合
はじめに、１０００万円を使って２件の物件を買い、繰り上げ返済を行わず、持ち続けた場合のシミュレーションを行います。表は３つありますが、それぞれの指標は、グラフに書いてある通りです。
１８年後に返済が完了して、返済に回していた家賃収入がそのまま自分の収入となります（表１－２）。今回は初期段階でも、債務の比率はあまり高くない（表１－３）ので、金利の上昇や家賃の下落のリスクなどには比較的強い状態です。しかし、老後に必要な資金として、家賃収入だけで１５万円以上を目標とした場合、物件数が足りません。
ちなみに債務の比率は借り入れの４０％以下が理想ですが、今回の場合は、そこまで行くには、４年ほどしかかかりません（表１－３）。
表１－１
表１－２
表１－３
次のシミュレーションでは、毎年自己資金で繰り上げ返済を行うことで、資産形成のスピードがどれくらい上がるかを見てみます。
自己資金での繰り上げ返済を１０年おこなった場合
繰り上げ返済の条件
・最初の１０年は自己資金５０万円とたまった家賃収入で毎年繰り上げ返済
・その後は、たまった家賃収入で毎年繰り上げ返済
繰り上げ返済を行う事によって、債務比率が４０％以下になる期間は３年となり、１年短縮されました（表２－３）。
返済期間は最終的には７年に短縮され、４２才から始めたとすると、４９才で毎月９万２千円程度のキャッシュフロー（手元に残る現金）を得ることが出来る状態になります。
自己資金の金額は、買ってそのままの場合に比べて３５０万円ほど多くなるのですが、２０年後のキャッシュフローの総額は、１０００万円ほど増えるので、６５０万円ほど利益が増えるという事になります。（表２－１ 赤線）
表２－１
表２－２
表２－３
「老後は毎月いくら必要？」の記事でも解説したように、豊かな老後を過ごすためには年金の他に毎月１５万円ほどの収入が必要となりますので、このままでは若干資金が足りません。
また、家賃が値下がりするリスクや空室のリスクもあるので、物件数はもう少し増やしておく方が安心です。
次のシミュレーションでは、債務比率をあまり悪化させない状態で、安全に物件数を増やしていき、最終的に、老後資金に必要十分な金額の家賃収入を得るためのシミュレーションをしてみます。
最初の１０年のみ繰り上げ返済、４年、７年、１０年後に一件ずつ購入
繰り上げ返済の条件は、先ほどのシミュレーションと同じですが、４年目、７年目、１０年目に1件ずつ同様の物件を購入していき、合計５件まで物件数を増やします。
４年目以降の物件には、頭金として１００万円、返済期間３０年でローンを組んでみます。
返済期間を長く設定するのは、返済額を減らし、キャッシュフローを確保するためです。
繰り上げ返済を行うことで、最終的な返済期間は短くなります。
したがって、繰り上げ返済を前提とする場合は、初期段階で無理をして期間の短いローンを組むべきではありません。
件数を増やす事により、ローンの残高は増えてしまいますが（表３－１）、返済比率的には、４０％程度を維持（表３－３）できるので、安定した不動産投資を行うことが出来ます。
また、最終的なキャッシュフローは２３万円程度（表３－２）となり、老後の資金としては十分な金額を確保することが出来ます。
全ての返済を終了するのは１８年後ですので、４２才から始めたとすると、６０才で５０００万円分の資産を形成出来る形となります。
ちなみに使った自己資金は合計で１７６０万円です。この１７６０万円は、現金が不動産という資産に形を変えただけとも考えられるので、なくなったわけではなく、物件を売れば戻ってくるお金です。
この１７６０万円で、毎月約２３万円、毎年２７５万円の収入が発生しますので、投資利回りは、２１％程度となります。
（実際は家賃の下落や金利の上昇、固定資産税の支払い、その他の突発的な費用などで、返済完了の年数や最終的な収入は変動しますので、少し余裕を持った時間と資金の設計をしておく必要があります。）
表３－１
表３－２
表３－３
自己資金１０００万円、最初の１０年は、自己資金で５０万円ずつの返済を行うという形をとることで、４０代から不動産投資を始めたとしても、安全にスピーディに資産を構築することが出来るかと思います。
不動産投資は、少ない自己資金で大きな資産を作ることが出来ますが、時間のかかる投資です。
逆に言うと、時間を掛けたくないという場合は、多めの自己資金が必要になってきます。
自己資金を少なくしたいという場合は、なるべく早い時期に始めることで投資効率を高めることが出来ます。
ただ、急いで焦ってしまうと失敗した場合のリスクは大きいものでもありますので、しっかりとこのサイトで勉強をしてから、不動産投資に取り組んでみてください。
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