今回の不動産投資シミュレーションでは、過去の記事【不動産投資の借り入れについて】で解説した借り入れのポイントを踏まえつつ、40代の方が不動産投資を始めて、定年までに効率よく資産を増やし、老後に豊かに暮らせるようになるレベルまで資産を増やす方法を検討します。

40代のシミュレーションの条件

40代不動産投資シミュレーション1

まず、今回のシミュレーションの条件ですが、
職業:サラリーマン
年齢:42歳
年収:800万円
自己資金:1000万円
物件:築10年、1000万円/戸、実質利回り5.5%
返済期間:18年
繰り上げ返済に使える資金:50万円/年
(計算を簡単にするため、諸費用は無視します)
と設定します。

40代の場合、定年までの期間が約15年~25年となるので、ローンの期間は20代や30代の方よりもかなり短くなっていまいます。

この場合は、自己資金を多めに入れることで、安全性とスピードを確保する形にします。また、繰り上げ返済も活用して、なるべくスピードを上げて投資を行っていく必要があります。

1000万円の自己資金の使い方として、2つのパターンを考えてみます。

【1】1000万円の物件を1件、現金で購入する。

メリット
⇒債務リスクがゼロ

デメリット
⇒1件しかないので、空室になると収入がゼロになる。
⇒投資効率が低い。
⇒最終的な収入が少ない。

【2】1000万円の物件を2件買い、500万円ずつで、合計1000万円を頭金にする。
(今回は返済期間が短く、毎月の返済額が大きくなるので、物件数を初期段階で増やしすぎると、キャッシュ・フローに余裕がなくなるため、2件としています)

メリット
⇒1件が空室になっても、もう1件の収入があるため空室リスクが低い。
⇒同じ資金で2倍の資産を運用するため、現金で1件買う場合より投資効率が高い。
⇒最終的な家賃収入が2倍になる。
⇒債務比率が低いので、金利の上昇にも比較液強い

デメリット
⇒現金購入よりは債務リスクが高い(気にするレベルではないですが)

30代から不動産投資を行う場合のシミュレーション】でも解説したように、不動産投資は、資産を構築するのに時間のかかる投資ですが、自己資金を多めに入れることで、その期間を短縮することが出来ます。

今回は1000万円の自己資金を投入することを前提としていますので、【2】の場合でも、債務比率は50%に抑えられるため、かなり安定した賃貸経営が可能です。

今回は、2件から始めて、最終的に定年までにどれくらいの資産を築くことが出来るのかをシミュレーションしていきます。

頭金を200万円ずつ使い、5件買うことも可能ですが、40代になると定年までの期間が約15年~25年と短いため、返済期間もそれ以下になり、キャッシュフローに全く余裕がなくなります。

家賃収入に対する返済の比率が高くなるので、家賃の下落時などにキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が高まります。

ですので、今回の様に返済期間を短くしなければならない場合は、頭金(自己資金)の比率を高めておかなければなりません。

つまり、初期段階では、物件数を抑えて、自己資金比率を高めておくのがリスクを下げるコツとなります。焦って一気に買うようなことはおすすめできません。

買ってそのままの場合

40代不動産投資シミュレーション2

はじめに、1000万円を使って2件の物件を買い、繰り上げ返済を行わず、持ち続けた場合のシミュレーションを行います。表は3つありますが、それぞれの指標は、グラフに書いてある通りです。

18年後に返済が完了して、返済に回していた家賃収入がそのまま自分の収入となります(表1-2)。今回は初期段階でも、債務の比率はあまり高くない(表1-3)ので、金利の上昇や家賃の下落のリスクなどには比較的強い状態です。しかし、老後に必要な資金として、家賃収入だけで15万円以上を目標とした場合、物件数が足りません。

ちなみに債務の比率は借り入れの40%以下が理想ですが、今回の場合は、そこまで行くには、4年ほどしかかかりません(表1-3)。

表1-1 
表1-1

表1-2
表1-2

表1-3
表1-3

次のシミュレーションでは、毎年自己資金で繰り上げ返済を行うことで、資産形成のスピードがどれくらい上がるかを見てみます。

自己資金での繰り上げ返済を10年おこなった場合

40代不動産投資シミュレーション3

繰り上げ返済の条件
・最初の10年は自己資金50万円とたまった家賃収入で毎年繰り上げ返済
・その後は、たまった家賃収入で毎年繰り上げ返済

繰り上げ返済を行う事によって、債務比率が40%以下になる期間は3年となり、1年短縮されました(表2-3)。

返済期間は最終的には7年に短縮され、42才から始めたとすると、49才で毎月9万2千円程度のキャッシュフロー(手元に残る現金)を得ることが出来る状態になります。

自己資金の金額は、買ってそのままの場合に比べて350万円ほど多くなるのですが、20年後のキャッシュフローの総額は、1000万円ほど増えるので、650万円ほど利益が増えるという事になります。(表2-1 赤線)

表2-1 
表2-1

表2-2
表2-2

表2-3
表2-3

老後は毎月いくら必要?」の記事でも解説したように、豊かな老後を過ごすためには年金の他に毎月15万円ほどの収入が必要となりますので、このままでは若干資金が足りません。

また、家賃が値下がりするリスクや空室のリスクもあるので、物件数はもう少し増やしておく方が安心です。

次のシミュレーションでは、債務比率をあまり悪化させない状態で、安全に物件数を増やしていき、最終的に、老後資金に必要十分な金額の家賃収入を得るためのシミュレーションをしてみます。

最初の10年のみ繰り上げ返済、4年、7年、10年後に一件ずつ購入

40代不動産投資シミュレーション4

繰り上げ返済の条件は、先ほどのシミュレーションと同じですが、4年目、7年目、10年目に1件ずつ同様の物件を購入していき、合計5件まで物件数を増やします。

4年目以降の物件には、頭金として100万円、返済期間30年でローンを組んでみます。

返済期間を長く設定するのは、返済額を減らし、キャッシュフローを確保するためです。

繰り上げ返済を行うことで、最終的な返済期間は短くなります。

したがって、繰り上げ返済を前提とする場合は、初期段階で無理をして期間の短いローンを組むべきではありません。

件数を増やす事により、ローンの残高は増えてしまいますが(表3-1)、返済比率的には、40%程度を維持(表3-3)できるので、安定した不動産投資を行うことが出来ます。

また、最終的なキャッシュフローは23万円程度(表3-2)となり、老後の資金としては十分な金額を確保することが出来ます。

全ての返済を終了するのは18年後ですので、42才から始めたとすると、60才で5000万円分の資産を形成出来る形となります。

ちなみに使った自己資金は合計で1760万円です。この1760万円は、現金が不動産という資産に形を変えただけとも考えられるので、なくなったわけではなく、物件を売れば戻ってくるお金です。

この1760万円で、毎月約23万円、毎年275万円の収入が発生しますので、投資利回りは、21%程度となります。

(実際は家賃の下落や金利の上昇、固定資産税の支払い、その他の突発的な費用などで、返済完了の年数や最終的な収入は変動しますので、少し余裕を持った時間と資金の設計をしておく必要があります。)

表3-1
表3-1

表3-2
表3-2

表3-3
表3-3

自己資金1000万円、最初の10年は、自己資金で50万円ずつの返済を行うという形をとることで、40代から不動産投資を始めたとしても、安全にスピーディに資産を構築することが出来るかと思います。

不動産投資は、少ない自己資金で大きな資産を作ることが出来ますが、時間のかかる投資です。

逆に言うと、時間を掛けたくないという場合は、多めの自己資金が必要になってきます。

自己資金を少なくしたいという場合は、なるべく早い時期に始めることで投資効率を高めることが出来ます。

ただ、急いで焦ってしまうと失敗した場合のリスクは大きいものでもありますので、しっかりとこのサイトで勉強をしてから、不動産投資に取り組んでみてください。

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