30代から不動産投資を行う場合のシミュレーション

今回の不動産投資シミュレーションでは、過去の記事【不動産投資の借り入れについて】で解説した借り入れのポイントを踏まえつつ、30代の方が不動産投資を始めて、定年までに効率よく資産を増やし、豊かな老後を暮らせるレベルまで資産を増やす方法を検討します。

1 30代のシミュレーションの条件
2 買ってそのままの場合
3 自己資金での繰り上げ返済を１０年おこなった場合
4 最初の１０年のみ繰り上げ返済、１０年、１３年、１５年後に一件ずつ購入
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30代のシミュレーションの条件

まず、シミュレーションの条件は下記のように設定します。

職業：サラリーマン
年齢：３５歳
年収：７００万円
自己資金：６００万円
物件：築１０年、１０００万円／戸、実質利回り５．５％
返済期間：２５年
繰り上げ返済に使える資金：５０万円／年
計算を簡単にするため諸費用は無視します

３０代の場合、定年までの期間が、３０年以下となるので、ローンの期間は２０代の方よりも短くなっていまいます。この場合は、繰り上げ返済を有効に活用して、効率の良い投資を行っていく必要があります。

６００万円の自己資金の使い方は基本的に２パターン考えられます。

【1】１０００万円の物件を１件買い、６００万円を頭金にする。

メリット
⇒キャッシュフローが多く、債務比率が低いので金利の上昇に対して強い

デメリット
⇒１件しかないので、空室になると収入がゼロになる。
⇒投資効率が低い。
⇒最終的な収入が少ない。

【2】１０００万円の物件を３件買い、２００万円ずつで、合計６００万円を頭金にする。

メリット
⇒１件が空室になっても、もう２件の収入があるため空室リスクが低い。
⇒同じ資金で３倍の資産を運用するため投資効率が高い。
⇒最終的な家賃収入が３倍になる。

デメリット
⇒債務比率が高いので、金利の上昇に弱い。

【20代から不動産投資を行う場合のシミュレーション】でも述べましたが、不動産投資は、利益とリスクがトレードオフ（どちらかを良くすると、もう一方が悪くなる）の関係にあります。３０代の方でも、そのバランスをとっていくのは同じく重要となります。

【2】の場合、金利の上昇に弱いというデメリットはありますが、繰り上げ返済を行うことで、そのリスクは年々縮小させることが出来ますので、今回は、３件から始めて、最終的に定年までにどれくらいの資産を築くことが出来るのかをシミュレーションしてみます。

頭金を１５０万円使いずつ、４件買うことも可能ですが、３０代後半になると、定年までの期間が２０代よりも短いため、返済期間は２５年程度なります。

その場合、家賃収入に対する返済の比率が高くなるので、家賃の下落時などにキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が高まります。

ですので、返済期間が短い場合は、頭金（自己資金）の比率を高めておくほうが安全です。

買ってそのままの場合

はじめに、６００万円を使って３件の物件を買い、繰り上げ返済を行わず、持ち続けた場合のシミュレーションを行います。

表は３つありますが、それぞれの指標は、グラフに書いてある通りです。

２５年後に返済が完了して、返済に回していた家賃収入がそのまま自分の収入となります（表１－２）。

ただ、このままですと、投資の初期段階において、債務の比率が高い（表１－３）ため、金利の上昇や家賃の下落のリスクなどには弱くなります。

そのため、繰り上げ返済を利用して、それらのリスクを下げる必要があります。

債務の比率は借り入れの４０％以下が理想ですので、今回の場合は、そこまで行くのに１４年ほどかかるという事になります（表１－３）。

表１－１

表１－２

表１－３

次のシミュレーションでは、毎年自己資金で繰り上げ返済を行うことで、返済リスクがどのように減少するかを確認していきます。

自己資金での繰り上げ返済を１０年おこなった場合

繰り上げ返済の条件
・最初の１０年は自己資金５０万円とたまった家賃収入で毎年繰り上げ返済
・その後は、たまった家賃収入で毎年繰り上げ返済

繰り上げ返済を行う事によって、債務比率が４０％以下になる期間は７年６ヶ月となり、６年６ヶ月短縮されました（表２－３）。
返済期間は最終的には１４年に短縮され、３５才から始めたとすると、４９才で毎月１３万７千円程度のキャッシュフロー（手元に残る現金）を得ることが出来る状態になります。

表２－１

表２－２

表２－３

しかし、以前の記事「老後は毎月いくら必要？」で説明したように、豊かな老後を過ごすためには、年金の他に毎月１５万円ほどの収入が必要となりますので、このままでは若干資金が足りません。また、家賃が値下がりするリスクや空室のリスクもあるので、物件数はもう少し増やしておく方が安心です。

次のシミュレーションでは、債務比率をあまり悪化させない状態で、安全に物件数を増やしていき、最終的に、老後資金に必要十分な金額の家賃収入を得るためのシミュレーションをしてみます。

最初の１０年のみ繰り上げ返済、１０年、１３年、１５年後に一件ずつ購入

１０年目までは、先ほどのシミュレーションと同じ条件ですが、それ以降、１０年目、１３年目、１５年目に1件ずつ物件を購入していき、合計６件まで物件数を増やします。

件数を増やす事により、ローンの残高は増えてしまう（表３－１）のですが、返済比率的には、４０％を下回る程度を維持（表３－３）できるので、安定した不動産投資を行うことが出来ます。

また、最終的なキャッシュフローは２７万円以上（表３－２）となり、老後の資金としては十分な金額を確保することが出来ます。

全ての返済を終了するのは、２３年目ですので、３５才から始めたとすると、５８才で６０００万円分の資産を形成出来る形となります。

（実際は家賃の下落や金利の上昇、固定資産税の支払い、その他の突発的な費用などで、返済完了の年数や最終的な収入は変動しますので、少し余裕を持った時間と資金の設計をしておく必要があります。）

表３－１

表３－２

表３－３

最初の１０年は、自己資金で５０万円ずつの返済を行うという形をとることで、安全にスピーディに資産を構築することが出来るかと思います。

不動産投資は、少ない自己資金で大きな資産を作ることが出来ますが、時間のかかる投資です。逆に言うと、時間を掛けたくないという場合は、多めの自己資金が必要になってきます。

自己資金を少なくしたいという場合は、なるべく早い時期に始めることで投資効率を高めることが出来ます。

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